Como funciona o empréstimo com garantia de imóvel?

Se você busca crédito com juros baixos, prazos estendidos e valores mais altos, vale prestar atenção ao empréstimo com garantia de imóvel, também conhecido como home equity. Dados recentes mostram que essa modalidade oferece condições até melhores que outras modalidades de crédito, como cheque especial e empréstimo pessoal, com taxas a partir de apenas 1,09% ao mês + IPCA e possibilidades de parcelamento de até 20 anos.

Ao oferecer um imóvel, residencial, comercial ou terreno, como garantia, você mantém sua posse, só transferindo a propriedade judicialmente em caso de inadimplência. Essa segurança permite liberar mais crédito com análises rápidas e mais flexibilidade para você usar o dinheiro como precisar.

Vamos juntos para saber como transformar o valor do seu imóvel na base para as suas próximas conquistas!

Neste artigo, você irá saber:

• O que
• Como ele funciona
  • Vantagens
  • Por que os juros são baixos
  • Documentos necessários
  • Condições do imóvel
• Passo a passo para solicitar
• Vale a pena fazer empréstimo com garantia de imóvel? 
• Tire suas dúvidas
  • • Para fazer emprestimo com garantia de imovel precisa ter nome limpo?
    • Quais bens podem ser usados como garantia?
    • Qual a diferença entre empréstimo com garantia e hipoteca?
    • Posso perder o meu imóvel?
    • Posso morar, alugar ou vender o imóvel usado como garantia?
    • Precisa comprovar renda para empréstimo com garantia de imóvel?
    • Quanto tempo para liberar empréstimo com garantia de imóvel?

O que é o empréstimo com garantia de imóvel?

O empréstimo com garantia de imóvel,  também conhecido como home equity ou crédito com imóvel como garantia, é uma modalidade em que você usa seu imóvel quitado ou com baixa dívida como garantia. Isso permite prazos mais longos e juros mais baixos que empréstimos pessoais.

No Brasil, essa modalidade tem ganhado cada vez mais espaço, atraindo quem busca fugir dos juros abusivos de opções como cheque especial e empréstimo pessoal.

Esse tipo de empréstimo pode ser utilizado para:

• Renegociar dívidas caras;
• Investir em um negócio;
• Realizar projetos pessoais, como estudar fora, reformar, casar, etc.

Como o empréstimo com garantia de imóvel funciona?

Ao contratar um crédito com garantia imobiliária, o solicitante oferece o imóvel como contrapartida para reduzir riscos ao credor. Isso permite juros mais baixos e prazos maiores.

O processo ocorre por meio da alienação fiduciária, na qual a posse permanece com o proprietário, mas a propriedade legal fica vinculada ao contrato até a quitação total.

Essa operação difere da hipoteca tradicional, oferecendo mais segurança jurídica ao credor e mais agilidade ao cliente. Saiba que o registro na matrícula fica configurado como garantia do empréstimo.

Com essa opção, é possível solicitar até 60% do valor do imóvel dado como garantia, em valores que vão de R$ 50 mil a R$ 3 milhões. O montante exato será definido após a análise de crédito, garantindo uma solução personalizada para suas necessidades.

Vantagens dessa modalidade de crédito

• Taxas de juros mais baixas em comparação com outras linhas de crédito.
• Prazos de pagamento longos, que podem chegar até 20 anos.
• Valores mais altos liberados, pois a garantia reduz o risco.
• Possibilidade de uso livre do crédito, seja para investir, quitar dívidas, reformar ou abrir um negócio.

Abaixo, conheça as vantagens e pontos de atenção do crédito com garantia de imóvel:

Vantagens	Pontos de atenção
Taxas de juros mais baixas que empréstimos comuns.	Risco de perder o imóvel em caso de inadimplência.
Possibilidade de contratar valores maiores de crédito.	Algumas instituições exigem que o imóvel esteja quitado. Na Creditas, se o imóvel estiver financiado, é preciso que pelo menos 50% desse financiamento já esteja quitado.
Flexibilidade para usar o crédito como quiser, inclusive para compra de outro imóvel ou reforma.	Necessidade de comprovar renda suficiente para pagamento das parcelas.
Prazo de pagamento mais longo, facilitando o planejamento financeiro.	O valor do crédito depende da avaliação de crédito e do imóvel.

Documentos necessários

É importante citar que o processo precisa de todo o suporte da instituição financeira. Isso quer dizer que eles vão solicitar os documentos conforme as etapas de avaliação e explicar todas as suas dúvidas.

Veja abaixo os documentos necessários para fazer esse empréstimo.

Documentos pessoais

• Identificação pessoal com foto que pode ser RG ou RNE, CNH ou Carteira Profissional que pode ser da OAB, CREA ou CRM.
• CPF ou outro documento oficial que conste o CPF.
• Comprovação de renda:
  • Para aposentados, CLT e servidores públicos: último holerite ou contracheque.
  • Para autônomos e empresários: os 3 últimos extratos bancários e a declaração mais recente do Imposto de Renda.
• Declaração do Imposto de Renda com recibo de entrega.
• Comprovante de residência que pode ser conta de água, luz, telefone ou internet dos últimos 30 dias.
• Certidão de estado civil.
• Pacto antenupcial para casados em comunhão universal de bens a partir do ano de 1977.
• Declaração de união estável se você for uma pessoa solteira com união estável.

Documentos do imóvel

Caso a análise de crédito seja aprovada, também será necessário que os documentos do imóvel estejam em ordem:

• Ficha Cadastral do imóvel.
• Capa IPTU.
• Matrícula do imóvel.
• Declaração negativa de débitos condominiais se o imóvel estiver em um condomínio.
• Certidão negativa de FORO, caso seja um imóvel foreiro.

Documentações complementares podem ser solicitadas durante a etapa de análise jurídica.

Leia também IPVA, IPTU, seguros: organize as despesas para começar o ano no azul

Se você tiver alguma dúvida, basta consultar a FAQ sobre documentos solicitados ou entrar em contato conosco pelo nosso aplicativo.

Condições do imóvel

O imóvel utilizado como garantia no empréstimo pode ser comercial, uma casa, apartamento ou até mesmo um terreno em condomínio residencial, com valor mínimo de R$ 150 mil.

Se o imóvel estiver financiado, tudo bem! Basta que ao menos 50% do financiamento já tenha sido pago. Nesse caso, o valor necessário para quitar o saldo devedor será incluído no empréstimo. Isso significa que a Creditas atuará como “interveniente quitante”, quitando a dívida do imóvel para que ele possa ser usado como garantia.

O imóvel também precisa ter matrícula, pois é nela que será registrada a alienação fiduciária, garantindo a segurança do processo durante o pagamento das parcelas. Além disso, se houver averbação de construção, será necessário apresentar o Habite-se, documento que comprova a regularização da obra

Passo a passo para solicitar crédito com garantia de imóvel

Você pode iniciar sua solicitação de forma simples e prática pelo aplicativo ou site da Creditas. Siga este passo a passo:

1. Fazer a simulação e análise inicial

Nessa etapa, você preenche alguns dados pessoais, dados do imóvel e o valor que você gostaria de solicitar. Com isso, a Creditas faz uma análise inicial de ofertas para o seu perfil. Inicie esse processo fazendo seu cadastro pelo aplicativo ou formulário no site da Creditas.

2. Envio de documentação

Nessa etapa, são solicitados documentos pessoais e do imóvel. Em caso de aprovação da análise de crédito, precisamos que os documentos do imóvel estejam regularizados: IPTU, a matrícula registrada em cartório de imóveis e o habite-se em caso de constar averbação na matrícula do imóvel.

Para saber mais sobre os documentos necessários, consulte o tópico "Documentos necessários".

3. Análise de crédito

Nessa etapa ocorre a análise da situação financeira do cliente, para poder te oferecer o melhor valor possível no seu crédito.

Quando a análise for aprovada, um consultor entrará em contato para explicar as condições.

4. Avaliação do imóvel

A avaliação do imóvel é realizada por uma empresa parceira especialista, para haver transparência e segurança durante qualquer transação para todos os envolvidos.

Após a aprovação de crédito, é emitido um laudo técnico válido por seis meses, que determina o valor de mercado do imóvel a partir de documentos como IPTU, matrícula e histórico de alterações (como Habite-se). Esse laudo considera padrão construtivo, estado de conservação, localização e liquidez, seguindo as normas da ABNT 14653, e pode ser feito de duas formas:

• Vistoria remota, indicada para apartamentos em geral.
• Vistoria presencial, obrigatória para coberturas, gardens, casas, salas e imóveis comerciais, conduzida por empresas de engenharia parceiras da Creditas.

5. Análise jurídica

A Creditas realiza uma análise jurídica para verificar se a documentação do imóvel e do solicitante estão corretas, e se não há pendências que impeçam o negócio. 

6. Assinatura do contrato

Após tudo aprovado, é liberado o documento de formalização do empréstimo para assinatura, chamado de CCB (Cédula de Crédito Bancário). O bem deve ser cadastrado no Cartório de Registro de Imóveis. O contrato deve ser entregue ao banco.

Após esses estágios, o crédito é liberado na sua conta.

Vale a pena fazer um empréstimo com garantia de imóvel?

A resposta para essa pergunta é: depende. Como em qualquer decisão financeira, contratar esse tipo de crédito pode valer a pena, mas é essencial avaliar seus objetivos e garantir que você tenha condições de pagar as parcelas com tranquilidade.

Confira abaixo as vantagens de fazer um crédito com garantia na Creditas:

• Contratação descomplicada: reunir os documentos necessários para o processo é simples e prático. Muitos deles podem ser obtidos pela internet.
• Taxas de juros competitivas e prazos longos: os juros reduzidos e os prazos mais amplos tornam essa opção uma das mais acessíveis, graças à segurança oferecida pela garantia.
• Valores elevados com parcelas que cabem no bolso: é possível solicitar quantias significativas e pagar parcelas a partir de R$ 151/mês.

Tire suas dúvidas

Abaixo, você pode conferir a resposta para as principais dúvidas sobre empréstimo com garantia de imóvel.

O que é necessário para pegar empréstimo com garantia de imóvel?

Para conseguir um empréstimo com garantia de imóvel, é preciso ter um imóvel próprio quitado ou com pouca dívida, regularizado e sem pendências, como IPTU ou penhoras.

Também é necessário comprovar renda, apresentar documentos pessoais e, em alguns casos, histórico de crédito; o valor do imóvel define limite e juros do empréstimo.

Para fazer empréstimo com garantia de imóvel, precisa ter nome limpo?

Não é preciso ter nome limpo para fazer o emprestimo com garantia de imovel, pois o imóvel serve como garantia, o que diminui o risco da instituição que fornece o crédito.

No entanto, conseguir um empréstimo nessas condições pode resultar em juros mais altos. Além disso, a aprovação depende da análise de crédito e da capacidade de pagamento.

Quais bens podem ser usados como garantia?

Podem ser usadas como garantia, casas, apartamentos, terrenos e imóveis comerciais. O importante é que o bem esteja regularizado, registrado em cartório e sem pendências jurídicas. Em alguns casos, também é possível fazer refinanciamento de imóvel já financiado, desde que a dívida seja baixa.

Veja quais são as condições para que seu imóvel seja aceito como garantia.

Qual a diferença entre empréstimo com garantia e hipoteca?

O crédito com garantia, também conhecido como alienação fiduciária ou home equity, é frequentemente confundido com a hipoteca. No entanto, eles têm diferenças importantes, especialmente no contrato firmado entre o cliente e a instituição financeira.

A hipoteca também usa um bem como garantia para o pagamento da dívida, mas o processo é muito mais burocrático. Isso acontece porque:

• O imóvel continua integralmente no nome do devedor.
• Caso a dívida não seja quitada, a retomada do bem depende de uma decisão judicial, o que pode levar anos e gerar custos elevados para a instituição financeira.

Devido à ineficiência e baixa rentabilidade da hipoteca, a maioria dos bancos no Brasil deixou de oferecer essa opção.

Já no empréstimo com garantia de imóvel, a propriedade é transferida à instituição financeira até o término do contrato, caracterizando a alienação fiduciária. Nesse modelo:

• O credor tem a posse indireta do bem, enquanto o proprietário mantém a posse direta, ou seja, continua utilizando o imóvel normalmente.

Essa praticidade e segurança tornam o crédito com garantia uma opção mais eficiente e atrativa para ambas as partes.

Posso perder o meu imóvel?

Se o cliente deixa de pagar as parcelas do crédito com garantia, a instituição financeira pode, em último caso, tomar o bem usado como garantia. No entanto, esse processo é custoso e não é vantajoso para o credor, considerado a última alternativa.

Aqui estão alguns pontos importantes sobre essa situação:

• Custo elevado para o credor: o processo de retomar e leiloar o bem gera despesas para a instituição, tornando-se um cenário indesejado.
• Risco de prejuízo: o valor obtido no leilão pode ser inferior ao montante emprestado. Nesse caso, o valor da venda é usado para abater a dívida, e qualquer excedente é devolvido ao proprietário, deixando o banco sem lucro na operação.
• Imobilização do bem: um imóvel parado não gera retorno financeiro, e o banco pode enfrentar dificuldades para vendê-lo, aumentando os prejuízos.

Mesmo assim, é essencial que o cliente mantenha os pagamentos em dia para evitar a perda do imóvel e a necessidade de quitar a dívida com a venda do bem. A responsabilidade financeira garante a tranquilidade para ambas as partes.

Posso morar ou vender o imóvel usado como garantia?

Você continua usufruindo do seu bem como quiser, mesmo enquanto está alienado. Este fica em nome da empresa até o cliente terminar de pagar, mas a posse direta continua sendo sua. Inclusive pode morar e usá-lo como sempre fez. Depois que as parcelas estiverem quitadas, a propriedade volta para o seu nome.

O dono também pode vender a propriedade, mas tem de quitar a dívida ou o novo comprador deve assumir o débito. Esse processo é documentado em contrato e registrado em cartório.

A seguir, conheça as principais dúvidas sobre o tema!

Precisa comprovar renda para empréstimo com garantia de imóvel?

Sim, é necessário comprovar renda suficiente para arcar com as parcelas, garantindo que o empréstimo seja seguro tanto para você quanto para a instituição financeira.

Quanto tempo para liberar empréstimo com garantia de imóvel?

O prazo varia, mas leva geralmente de 7 a 15 dias úteis após análise da documentação e avaliação do imóvel.

Para encerrar, que tal explorar mais conteúdos aqui no Exponencial? Por aqui, você encontra dicas práticas e insights valiosos sobre finanças pessoais para impulsionar suas conquistas.

Por que os juros são baixos?

O crédito com garantia de imóvel oferece juros mais baixos por um motivo simples: o risco de inadimplência é menor.

Ao utilizar um imóvel como garantia, a instituição financeira tem mais segurança na operação, o que permite oferecer condições mais vantajosas para você. É essa relação de confiança que reduz as taxas e torna essa modalidade uma das mais acessíveis do mercado.

Exemplo prático:

João tem um imóvel próprio quitado avaliado em R$ 500.000. Ele contrata um empréstimo com garantia do imóvel de R$ 250.000, com juros de 1,2% ao mês e prazo de 60 meses. As parcelas saem mais baratas que um empréstimo pessoal tradicional, permitindo que João use o dinheiro para reforma ou investir.

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