O que é matrícula do imóvel? Saiba para que serve e como emitir

A matrícula do imóvel é o documento que o banco solicita antes de liberar o crédito, que o cartório exige para registrar a compra e o juiz solicita em processos de inventário. É o registro mais completo do imóvel, por mostrar quem é o proprietário, se há dívidas registradas e toda a história jurídica do bem.

Neste artigo, você vai entender o que é esse documento, onde encontrar o número, como solicitar online e quando a certidão negativa de ônus é obrigatória.

Neste guia, você vai encontrar:

• O que é a matrícula de um imóvel?
• O que consta na matrícula do imóvel?
• Para que serve a matrícula?
• Certidão negativa de ônus: o que é e quando é obrigatória?
  • Compra e venda do imóvel
  • Em processos de inventário
  • Contratação de crédito com garantia de imóvel
• Como consultar a matrícula do imóvel?
  • Consulta no cartório de registro de imóveis
  • Consulta na internet
• Como emitir a certidão de matrícula do imóvel?
  • Emitir certidão de matrícula pela internet
  • Tirar certidão de matrícula no cartório
• Quanto custa emitir a certidão de matrícula?
• Cuidados na hora de emitir
• Matrícula do imóvel e IPTU são a mesma coisa?
• Qual é a validade da certidão de matrícula?
• Diferença entre matrícula e escritura pública
• Tire suas dúvidas

O que é a matrícula de um imóvel?

A matrícula do imóvel é o registro oficial e permanente de um bem no Cartório de Registro de Imóveis. Funciona como o RG do imóvel: cada propriedade recebe um número único no momento do primeiro registro, e esse número nunca muda, mesmo quando o imóvel é vendido, herdado ou transferido. A base legal desse sistema é a Lei nº 6.015/1973, conhecida como Lei dos Registros Públicos, que regula a atividade dos cartórios no Brasil.

O que diferencia a matrícula de outros documentos imobiliários é sua abrangência histórica. Ela não mostra apenas quem é o proprietário atual: reúne toda a trajetória jurídica do imóvel desde o primeiro registro, como os ônus sobre o imóvel.

Sempre que ocorre alguma mudança relevante, como uma compra, venda, construção ou financiamento, ela é registrada por meio de averbação, a qual é a anotação oficial feita na matrícula.

O que consta na matrícula do imóvel?

Para entender ainda mais o que é este documento, saiba quais são as informações listadas na matrícula do imóvel.

Número da matrícula: identificador único e permanente do imóvel no cartório;

Localização e área: endereço completo, metragem e confrontações com imóveis vizinhos;

Proprietário(s) atual(is): nome, CPF ou CNPJ e fração ideal de cada titular;

Histórico de transmissões: todas as transferências de propriedade anteriores, com datas e modalidades;

Ônus reais: hipotecas, penhoras, alienação fiduciária e outros gravames registrados;

Averbações: reformas, demolições, mudança de estado civil do proprietário e regularizações.

Para que serve?

A matrícula do imóvel tem como principal função garantir segurança jurídica em todas as transações. Ela concentra o histórico completo do imóvel, incluindo averbações, transferências de propriedade e registros de restrições, como penhoras e hipotecas. Dessa forma, qualquer pessoa interessada pode verificar a situação atualizada do bem antes de concluir uma negociação.

O que é a certidão negativa de ônus e quando ela é obrigatória?

A certidão negativa de ônus é uma versão atualizada da certidão de matrícula que comprova que o imóvel está livre de dívidas, penhoras, hipotecas e qualquer outro gravame que impeça sua negociação ou uso como garantia.

Há três momentos em que ela é obrigatória ou altamente recomendada:

Compra e venda do imóvel

O comprador precisa confirmar que o vendedor é o proprietário registrado e que não existem dívidas ou penhoras que impeçam a transferência. 

Em processos de inventário

Comprova o estado jurídico do bem para fins de partilha e transferência aos herdeiros, evitando surpresas com gravames que poderiam bloquear o processo.

Contratação de crédito com garantia de imóvel

A instituição financeira precisa verificar que o imóvel existe juridicamente, pertence ao solicitante e está livre de restrições que impeçam o registro da garantia.

Por isso, a matrícula é documento obrigatório exigido por bancos, financeiras, juízes e órgãos públicos para validar operações envolvendo imóveis, como o empréstimo com garantia de imóvel. Sem ela, não é possível comprovar a titularidade nem a regularidade da propriedade.

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Como consultar e emitir a certidão de matrícula do imóvel?

A certidão de matrícula pode ser solicitada diretamente no cartório de registro de imóveis ou em centrais digitais autorizadas, como o Registro de Imóveis do Brasil.

Ao fazer o pedido, o cartório confere os dados e emite um documento atualizado. Costuma-se solicitar a certidão de matrícula atualizada, que reflete a situação jurídica mais recente do bem.

O prazo médio de entrega é de até 5 dias úteis, mas pode variar conforme o estado e a central responsável.

Na forma presencial, o processo é simples:

1. Identifique o cartório competente, que você pode descobrir pelo Mapa do Registro de Imóveis do Brasil ou conferindo a escritura e documentos anteriores do imóvel.
2. Depois, vá ao cartório com um documento de identificação e os dados do imóvel, como endereço completo ou número da matrícula. Na sequência,
3. Solicite a certidão de matrícula no balcão, confirme o tipo de documento que precisa (por exemplo, “atualizada” ou “inteiro teor”).
4. Pague os emolumentos e receba o protocolo com o prazo de entrega.

A certidão é impressa e autenticada pelo cartório com selo de validação. Em alguns casos, também é disponibilizada uma versão digital com assinatura eletrônica. Os prazos e valores seguem a tabela de emolumentos definida por cada estado.

Confira | Quanto custa o registro de imóveis, como fazer e qual prazo para registrar?

Quanto custa emitir a certidão de matrícula?

O custo varia conforme o estado e o tipo de certidão solicitada. A certidão simples costuma custar entre R$ 25 e R$ 80. A certidão atualizada com negativa de ônus, que prova que o imóvel está livre de gravames, tende a ter custo superior, entre R$ 50 e R$ 200. 

Os valores oficiais podem ser consultados por meio do Portal ONR ou nos sites dos Tribunais de Justiça estaduais.

Quais são os cuidados na hora de emitir?

Emitir a certidão de matrícula é um passo essencial em qualquer transação imobiliária. Por isso, alguns cuidados devem ser observados:

1. Sempre utilize sites oficiais, como o Registro de Imóveis do Brasil ou as centrais estaduais. Plataformas paralelas podem expor o solicitante a riscos de fraude.
2. Verifique se o documento emitido possui selo digital, assinatura eletrônica ou código de verificação. Esses elementos garantem a validade jurídica da certidão.
3. Confira todos os dados do imóvel e do proprietário antes de concluir a solicitação. Um erro pode comprometer negociações futuras.
4. Esteja atento a prazos e custos, que variam conforme o estado e a tabela de emolumentos de cada cartório.

Matrícula do imóvel e IPTU são a mesma coisa?

Não. O número do IPTU corresponde à inscrição imobiliária, sendo o cadastro fiscal do imóvel na Prefeitura Municipal. A matrícula é o registro jurídico no Cartório de Registro de Imóveis. São sistemas completamente diferentes: órgãos distintos, números distintos e finalidades distintas. A inscrição fiscal serve para cobrar imposto; a matrícula possibilita comprovar propriedade e registrar direitos reais sobre o imóvel.

Veja também | Como emitir 2ª via do IPTU: veja o passo a passo para sua cidade

Qual é a validade da certidão de matrícula?

A lei não define um prazo de validade para a certidão de matrícula. Na prática, bancos, cartórios e instituições financeiras costumam aceitar certidões emitidas há no máximo 30 dias. Para contratar um empréstimo com garantia de imóvel, a certidão geralmente precisa ser recente, pois a instituição precisa confirmar a situação atual do imóvel, sem registros de novos gravames.

Qual é a diferença entre matrícula do imóvel e escritura pública?

São documentos diferentes, com funções diferentes e emitidos por órgãos diferentes. A escritura pública formaliza um negócio jurídico, como a compra e venda de um imóvel. A matrícula é o registro permanente daquele bem no Cartório de Registro de Imóveis.

A confusão entre os dois é comum porque ambos estão envolvidos na transferência de propriedade, mas cumprem papéis distintos: a escritura registra o acordo entre as partes; a matrícula registra o resultado desse acordo no imóvel.

Saber a diferença entre esses três documentos é especialmente importante quando você precisa da matrícula atualizada com certidão negativa de ônus para uma transação específica.

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