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Descubra como funciona o refinanciamento de imóvel com troco

Graças aos juros baixos e condições facilitadas de pagamento, o refinanciamento de imóvel com troco é uma das opções de crédito mais saudáveis do mercado. Saiba mais sobre esta modalidade

por Portal Exponencial

Atualizado em 11 de fevereiro, 2021

Você sabe como funciona o refinanciamento de imóvel com troco? Trata-se de uma modalidade de crédito que pode contribuir para ajustar as contas. 

Essa opção permite que o consumidor utilize o seu bem para conseguir um empréstimo com taxas menores e maior prazo para pagamento. O dinheiro pode servir para quitar dívidas, empreender, estudar ou qualquer outra finalidade. 

6 questões para entender como funciona o refinanciamento de imóvel com troco  

Para explicar como funciona o refinanciamento de imóvel, trouxemos, por etapas, as explicações sobre esta modalidade de crédito e em quais instituições ele pode ser contratada. Confira, a seguir:   

1- O que é refinanciamento de imóvel com troco?

O refinanciamento de imóvel com troco também é chamado de empréstimo com garantia de imóvel. Para contratar, o consumidor deve primeiro entrar em contato com a instituição financeira que oferece essa modalidade. Hoje, além dos bancos tradicionais, bancos digitais e fintechs também fazem esse tipo de operação.

Nesta modalidade, o consumidor oferece o seu imóvel, mesmo não quitado, como garantia de pagamento para a instituição financeira. Até a quitação do empréstimo, o bem fica alienado ao banco ou fintech que concedeu o crédito, mas pode continuar sendo utilizado normalmente pelo proprietário.  

Em operações desse tipo, o risco de inadimplência diminui e, por isso, os juros também ficam menores. Com mais segurança de pagamento, as instituições financeiras normalmente conseguem oferecer maiores prazos para quitar o empréstimo e valores de crédito mais altos.

2- Quem pode contratar? 

Para saber como funciona o refinanciamento de imóvel e conseguir fazer essa operação imobiliária com troco, o contratante precisa ter um imóvel em seu nome e a dívida do financiamento não precisa estar totalmente quitada. 

Por exemplo: se o cliente tem um imóvel que vale R$ 200 mil e já pagou R$ 180 mil por ele, ainda faltam R$ 20 mil para que o bem esteja quitado. Nesta situação, se ele precisar de R$ 30 mil, a instituição financeira deve liberar R$ 50mil, ou seja, a soma do valor restante para a quitação do imóvel mais o montante que o cliente precisa como empréstimo

Assim, o imóvel fica quitado pela instituição financeira e continua como garantia da operação de crédito. O “troco” de R$ 30 mil pode ser utilizado como o contratante preferir.

Mas, se você quer descobrir como refinanciar um imóvel quitado, saiba que o processo é o mesmo. A diferença é que a instituição financeira que fará o empréstimo não precisará quitar seu imóvel antes. Apenas irá deixar seu imóvel como garantia da operação, da mesma maneira que ocorre com os imóveis não quitados. A vantagem de fazer o empréstimo com o bem já quitado é que o valor liberado poderá ser maior. 

Em geral, o refinanciamento de imóvel com troco é contratado por pessoas que buscam recursos para quitar suas dívidas, investir em educação, fazer uma compra importante ou abrir o próprio negócio. 

3- O que é necessário para refinanciar um imóvel não quitado?

Depois de entrar em contato com uma empresa especializada para refinanciar o imóvel não quitado, é o momento de fazer uma simulação. Assim, o contratante pode verificar as opções de parcelamento do empréstimo e entender se elas se adaptam às suas condições financeiras. 

Esta avaliação é muito importante, pois evita que o consumidor fique superendividado e perca o controle das finanças mais uma vez. 

Na Creditas, por exemplo, o cliente precisa informar alguns dados pessoais, como nome, e-mail, idade, endereço do imóvel e seu valor. Com estas informações, é possível calcular o prazo máximo de pagamento e informar ao cliente as opções de parcelamento disponíveis. 

Embora os processos possam variar de uma instituição financeira para outra, de modo geral, o consumidor precisa apresentar uma série de documentos pessoais e da casa ou apartamento para prosseguir com a análise de crédito, outra etapa para saber como funciona o refinanciamento de imóvel e conseguir finalizar o empréstimo.

Veja quais são os documentos, a seguir: 

Documentação para avaliação do imóvel 

  • Matrícula do imóvel; 
  • Capa, carnê ou certidão cadastrais do IPTU, informando a área do imóvel e do terreno; 
  • Habite-se e CND de INSS, para os casos em que a construção não está averbada na matrícula.

Documentação para análise jurídica para proponente, cônjuge e proprietário do imóvel 

  • Certidão negativa de tributos municipais, oferecida pela prefeitura de onde o imóvel está localizado - CND de IPTU;
  • Matrícula atualizada do imóvel com certidão negativa de ônus reais e pessoais reipersecutórios; 
  • Declaração de quitação condominial com reconhecimento de firma - CND de condomínio;
  • Ata da assembleia de eleição do síndico ou contrato de prestação de serviço entre a administradora de condomínios e o condomínio;
  • RG e CPF do proponente e do cônjuge; 
  • Comprovante de dados bancários para o pagamento da operação - cópia do cheque, cartão da conta ou extrato; 
  • Comprovante de residência (água, luz, telefone ou gás) - emitido nos últimos 90 dias; 
  • Comprovante de estado civil;
  • Certidão de nascimento, para solteiros, ou certidão de casamento e escritura de pacto. 

4- Vantagens do refinanciamento de imóvel com troco

A principal vantagem  de saber como funciona o refinanciamento de imóvel é a possibilidade de levantar recursos financeiros utilizando um bem mesmo antes da sua quitação. 

Isso porque a instituição financeira disponibiliza o dinheiro solicitado para que o imóvel seja quitado e financiado novamente, para que o contratante utilize a diferença da forma que desejar: liquidar dívidas com juros mais altos, investir em um próprio negócio, construir ou reformar um imóvel, abrir uma franquia ou cobrir alguma despesa pontual sem comprometer demais o orçamento com o pagamento da mensalidade.

Outro benefício deste tipo de empréstimo é que apesar de o próprio bem ser a garantia da operação, o cliente não precisa se desfazer ou desocupar o imóvel enquanto paga as parcelas do crédito.

Além disso, o empréstimo com garantia de imóvel é considerado uma das linhas de crédito mais saudáveis do mercado, pois disponibiliza taxas mais baixas e longos prazos para pagamento. Dessa forma, o consumidor pode fazer parcelas que realmente caibam no orçamento para não cair no superendividamento novamente.  

Para efeitos de comparação, a taxa mais baixa do mercado, praticada pela Creditas, é de 0,89% ao mês mais o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) - indicador que mede a inflação oficial do Brasil. Isso resulta em 12,68% ao ano. Em relação a outras modalidades de empréstimo, esse indicador é muito mais baixo. 

Veja o valor médio das principais taxas de juros, segundo dados divulgados pelo Banco Central em 2020:

Modalidade de crédito  Taxa de juros (ao ano)
Rotativo do cartão de crédito  300,3%
Parcelamento do cartão de crédito 175,2%
Cheque especial 318,7%
Crédito pessoal 119,5%
Crédito consignado  22,5%
Empréstimo com garantia de veículo (Creditas) 42,9%
Empréstimo com garantia de imóvel (Creditas) 14,82%

5- Desvantagens do refinanciamento de imóvel com troco

Apesar de ser uma das modalidades de crédito mais saudáveis do mercado por conta dos juros baixos e longo prazo para pagamento, o refinanciamento de imóvel está atrelado a um processo bem específico. 

É que normalmente esta modalidade oferece quantias altas, que podem chegar a 60% do valor do imóvel. Por isso, a operação exige um tempo mais longo para preparar a documentação e pode não atender às necessidades de consumidores que precisam levantar o recurso com urgência.

Em situações assim, outras modalidades de empréstimo com garantia podem ser mais interessantes: o refinanciamento de veículo, por exemplo, permite que o contratante use o seu automóvel - que também não precisa estar quitado - como garantia de pagamento e também tenha acesso a juros baixos, que giram em torno de 42% ao ano. 

Outra opção saudável é o empréstimo consignado, em que o valor das parcelas é descontado diretamente da folha de pagamento do contratante. Nesta operação, é preciso que o consumidor trabalhe em uma empresa conveniada a uma instituição financeira - banco ou fintech - que ofereça o consignado. Para funcionários de empresas privadas, a taxa média de juros desta modalidade é de 35% ao ano, segundo o Banco Central. 

6- Refinanciamento de imóvel com troco, empréstimo com garantia de imóvel ou home equity: nomes diferentes para a mesma operação 

Saber como funciona o refinanciamento de imóvel pode ser muito útil, já que oferece condições mais favoráveis aos que precisam de dinheiro emprestado. No entanto, assim como os demais tipos de empréstimo com garantia, o refinanciamento de imóvel ainda não é muito conhecido entre os brasileiros. 

Em algumas instituições financeiras, a modalidade também recebe outros nomes: empréstimo com garantia de imóvel e home equity são os mais comuns. 

Para as empresas que emprestam dinheiro por meio desta modalidade, o importante é que o bem colocado como garantia para a operação tenha liquidez, ou seja, possa ser convertido o mais rápido possível em dinheiro para a cobertura do compromisso em casos de inadimplência. 

Então, vale reforçar: para não correr riscos e ter uma experiência positiva com esse tipo de empréstimo, é muito importante que o consumidor faça uma avaliação criteriosa antes de fechar negócio e lembre-se de que o valor das parcelas precisa caber no orçamento. Fazer um planejamento financeiro é fundamental para ter sucesso neste sentido. 

Se mesmo assim surgir algum imprevisto após a contratação e não conseguir pagar as parcelas em dia, a recomendação é procurar a instituição financeira responsável pelo refinanciamento e tentar negociar novas condições e prazos. 

Faça a sua simulação de empréstimo agora mesmo!

Agora que você já sabe como funciona o refinanciamento de imóvel com troco, que tal contar para a gente qual vantagem desta modalidade você achou mais interessante? Use o campo de comentários para dizer como este tipo de crédito poderia te ajudar.

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