Como funciona o empréstimo com garantia de imóvel?

Se você possui um imóvel e busca po crédito com juros baixos, prazos estendidos e valores mais altos, vale prestar atenção ao empréstimo com garantia de imóvel, também conhecido como home equity.

Dados recentes demonstram que essa modalidade oferece condições melhores que outras modalidades de crédito, como o empréstimo pessoal, pois, ao oferecer um imóvel como garantia, você dá segurança para a instituição liberar mais crédito com análises rápidas e mais flexibilidade para você usar o dinheiro.

Vamos juntos para saber como transformar o valor do seu imóvel na base para as suas próximas conquistas.

Neste artigo, você irá saber:

• O que
• Como funciona
  • Por que os juros são baixos
  • Documentos necessários
  • Condições do imóvel
• Vantagens e pontos de atenção
• Vale a pena fazer? 
• Passo a passo para solicitar
• Tire suas dúvidas
  • Para fazer precisa ter nome limpo?
  • Quais bens podem ser usados como garantia?
  • Posso fazer portabilidade?
  • Posso compor renda com meus familiares?
  • Qual a diferença entre empréstimo com garantia e hipoteca?
  • Posso perder o meu imóvel?
  • Posso morar, alugar ou vender o imóvel usado como garantia?
  • Precisa comprovar renda para empréstimo com garantia de imóvel?
  • Quanto tempo para liberar empréstimo com garantia de imóvel?

O que é o empréstimo com garantia de imóvel?

O empréstimo com garantia de imóvel,  também conhecido como home equity ou refinanciamento imobiliário, é uma modalidade em que você usa seu imóvel quitado ou com baixa dívida como garantia. Isso permite prazos mais longos e juros mais baixos que empréstimos pessoais.

No Brasil, essa modalidade tem ganhado cada vez mais espaço. Dados da Abecip mostram que, no primeiro semestre de 2024, os empréstimos com garantia de imóvel cresceram 41%, alcançando R$ 4,6 bilhões. Esse avanço se deve às taxas de juros mais baixas e aos prazos de pagamento mais longos

Esse tipo de empréstimo pode ser utilizado para:

• Renegociar dívidas caras;
• Investir em um negócio;
• Realizar projetos pessoais, como estudar fora, reformar, casar, etc.

Como o empréstimo com garantia de imóvel funciona?

Ao contratar um empréstimo com garantia de imóvel, você oferece o bem como garantia ao banco. Isso reduz o risco para a instituição e permite condições melhores: juros mais baixos, prazos maiores e valores mais altos liberados.

Nessa modalidade, é possível conseguir até 60% do valor do imóvel, em quantias que variam de R$ 50 mil a R$ 3 milhões. O valor exato depende da avaliação do imóvel e da análise de crédito feita pela instituição.

O contrato é formalizado por meio da alienação fiduciária. Na prática, você continua usando o imóvel normalmente, mas ele fica vinculado ao contrato até a quitação da dívida. Diferente da hipoteca tradicional, esse modelo dá mais segurança jurídica ao banco e mais agilidade para o cliente.

• Exemplo: se sua casa vale R$ 750 mil, você pode conseguir um crédito de até R$ 450 mil. O pagamento das parcelas é mensal, e o prazo pode se estender até 240 meses, ou 20 anos, com taxas a partir de 1,09% + IPCA ao mês. Além disso, você ainda tem 90 dias para começar a pagar.

Documentos necessários

É importante citar que o processo precisa de todo o suporte da instituição financeira. Isso quer dizer que eles vão solicitar os documentos conforme as etapas de avaliação e explicar todas as suas dúvidas.

Documentos pessoais

Veja abaixo os documentos pessoais necessários para fazer esse empréstimo.

Documentos do imóvel

Veja abaixo os documentos do imóvel necessários para fazer esse empréstimo.

Se você tiver alguma dúvida, basta consultar a FAQ sobre documentos solicitados ou entrar em contato conosco pelo nosso aplicativo.

Condições do imóvel

O imóvel utilizado como garantia no empréstimo pode ser comercial, uma casa, apartamento ou até mesmo um terreno em condomínio residencial, com valor mínimo de R$ 150 mil.

Se o imóvel estiver financiado, tudo bem! Basta que ao menos 50% do financiamento já tenha sido pago. Nesse caso, o valor necessário para quitar o saldo devedor será incluído no empréstimo. Isso significa que a Creditas atuará como interveniente quitante, quitando a dívida do imóvel para que ele possa ser usado como garantia.

O imóvel também precisa ter matrícula, pois é nela que será registrada a alienação fiduciária, garantindo a segurança do processo durante o pagamento das parcelas. Além disso, se houver averbação de construção, será necessário apresentar o Habite-se, documento que comprova a regularização da obra

Vantagens e pontos de atenção da modalidade

Como toda modalidade de crédito, o empréstimo com garantia de imóvel apresenta benefícios relevantes e também cuidados que precisam ser considerados.

Entre as vantagens, estão as taxas de juros mais baixas em comparação a outros empréstimos, a possibilidade de prazos longos, que podem chegar a até 20 anos, e a liberação de valores mais altos que na Creditas chegam a 60% do valor do imóvel.

Já os pontos de atenção envolvem o risco de perder o imóvel em caso de inadimplência, a exigência de que ele esteja parcialmente pago, a necessidade de comprovar renda para garantir a aprovação e o fato de que o valor do crédito depende da avaliação feita pela instituição financeira.

Confira a seguir a tabela que resume as principais vantagens e pontos de atenção dessa modalidade:

Vale a pena fazer um empréstimo com garantia de imóvel?

A resposta para essa pergunta é: depende. Como em qualquer decisão financeira, contratar esse tipo de crédito pode valer a pena, mas é essencial avaliar seus objetivos e garantir que você tenha condições de pagar as parcelas com tranquilidade.

Confira abaixo as vantagens de fazer um crédito com garantia na Creditas:

• Contratação descomplicada: reunir os documentos necessários para o processo é simples e prático. Muitos deles podem ser obtidos pela internet.
• Taxas de juros competitivas e prazos longos: os juros reduzidos e os prazos mais amplos tornam essa opção uma das mais acessíveis, graças à segurança oferecida pela garantia.
• Valores elevados com parcelas que cabem no bolso: é possível solicitar quantias significativas e pagar parcelas a partir de R$ 151/mês.

Crédito saudável, no seu tempo e do seu jeito

Garantia de veículo

Crédito de R$ 5 mil a R$ 150 mil

Taxa a partir de: 1,49% ao mês

Faça sua simulação

Garantia de imóvel

Crédito de R$ 50 mil a R$ 3 milhões

Juros a partir de 1,09% ao mês + IPCA

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Consignado Privado

Crédito de R$ 500 a R$ 70 mil

Juros a partir de 1,29% ao mês

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Passo a passo para solicitar crédito com garantia de imóvel

Você pode iniciar sua solicitação de forma simples e prática pelo aplicativo ou site da Creditas. Siga este passo a passo:

1. Fazer a simulação e análise inicial

Nessa etapa, você preenche alguns dados pessoais, dados do imóvel e o valor que você gostaria de solicitar. Com isso, a Creditas faz uma análise inicial de ofertas para o seu perfil. Inicie esse processo fazendo seu cadastro pelo aplicativo ou formulário no site da Creditas.

2. Envio de documentação

Nessa etapa, são solicitados documentos pessoais e do imóvel. Em caso de aprovação da análise de crédito, precisamos que os documentos do imóvel estejam regularizados: IPTU, a matrícula registrada em cartório de imóveis e o habite-se em caso de constar averbação na matrícula do imóvel.

Para saber mais sobre os documentos necessários, consulte o tópico Documentos necessários.

3. Análise de crédito

Nessa etapa ocorre a análise da situação financeira do cliente, para poder te oferecer o melhor valor possível no seu crédito.

Quando a análise for aprovada, um consultor entrará em contato para explicar as condições.

4. Avaliação do imóvel

A avaliação do imóvel é realizada por uma empresa parceira especialista, para haver transparência e segurança durante qualquer transação para todos os envolvidos.

Após a aprovação de crédito, é emitido um laudo técnico válido por seis meses, que determina o valor de mercado do imóvel a partir de documentos como IPTU, matrícula e histórico de alterações (como Habite-se).

Esse laudo considera padrão construtivo, estado de conservação, localização e liquidez, seguindo as normas da ABNT 14653, e pode ser feito de duas formas:

• Vistoria remota, indicada para apartamentos em geral.
• Vistoria presencial, obrigatória para coberturas, gardens, casas, salas e imóveis comerciais, conduzida por empresas de engenharia parceiras da Creditas.

5. Análise jurídica

A Creditas realiza uma análise jurídica para verificar se a documentação do imóvel e do solicitante estão corretas, e se não há pendências que impeçam o negócio. 

6. Assinatura do contrato

Após tudo aprovado, é liberado o documento de formalização do empréstimo para assinatura, chamado de CCB (Cédula de Crédito Bancário). O bem deve ser cadastrado no Cartório de Registro de Imóveis. O contrato deve ser entregue ao banco.

Após esses estágios, o crédito é liberado na sua conta.

Tire suas dúvidas

Abaixo, você pode conferir a resposta para as principais dúvidas sobre empréstimo com garantia de imóvel.

O que é necessário para pegar empréstimo com garantia de imóvel?

Para conseguir um empréstimo com garantia de imóvel, é preciso ter um imóvel próprio quitado ou com pouca dívida, regularizado e sem pendências, como IPTU ou penhoras.

Também é necessário comprovar renda, apresentar documentos pessoais e, em alguns casos, histórico de crédito; o valor do imóvel define limite e juros do empréstimo.

Para fazer empréstimo com garantia de imóvel, precisa ter nome limpo?

Não é preciso ter nome limpo para fazer o empréstimo com garantia de imóvel, pois o imóvel serve como garantia, o que diminui o risco da instituição que fornece o crédito.

No entanto, conseguir um empréstimo nessas condições pode resultar em juros mais altos. Além disso, a aprovação depende da análise de crédito e da capacidade de pagamento.

Tenho um empréstimo com outra instituição. Posso fazer portabilidade?

A Creditas não realiza a portabilidade direta de dívidas de empréstimo imobiliário, mas pode auxiliar o cliente com um empréstimo com garantia de imóvel para quitar a dívida em outra instituição e oferecer um valor adicional para outros objetivos.

O processo funciona como um novo crédito, onde a Creditas quita a dívida anterior (interveniente quitante), e o cliente passa a ter um contrato de empréstimo com a Creditas, pagando parcelas e juros mais baixos para a nova instituição. 

Posso compor renda com meus familiares?

Quais bens podem ser usados como garantia?

Podem ser usadas como garantia, casas, apartamentos, terrenos e imóveis comerciais.

O importante é que o bem esteja regularizado, registrado em cartório e sem pendências jurídicas. Em alguns casos, também é possível fazer refinanciamento de imóvel já financiado, desde que a dívida seja baixa.

Veja quais são as condições para que seu imóvel seja aceito como garantia.

Qual a diferença entre empréstimo com garantia e hipoteca?

O crédito com garantia, também conhecido como alienação fiduciária ou home equity, é frequentemente confundido com a hipoteca. No entanto, eles têm diferenças importantes.

A hipoteca também usa um bem como garantia para o pagamento da dívida, mas o processo é muito mais burocrático. Isso acontece porque:

• O imóvel continua integralmente no nome do devedor.
• Caso a dívida não seja quitada, a retomada do bem depende de uma decisão judicial, o que pode levar anos e gerar custos elevados para a instituição financeira.

Devido à ineficiência e baixa rentabilidade da hipoteca, a maioria dos bancos no Brasil deixou de oferecer essa opção.

Já no empréstimo com garantia de imóvel, a propriedade é transferida à instituição financeira até o término do contrato, caracterizando a alienação fiduciária. Nesse modelo:

• O credor tem a posse indireta do bem, enquanto o proprietário mantém a posse direta, ou seja, continua utilizando o imóvel normalmente.

Essa praticidade e segurança tornam o crédito com garantia uma opção mais eficiente e atrativa para ambas as partes.

Posso perder o meu imóvel?

Se o cliente deixa de pagar as parcelas do crédito com garantia, a instituição financeira pode, em último caso, tomar o bem usado como garantia.

No entanto, esse processo é custoso e não é vantajoso para o credor, considerado a última alternativa.

Aqui estão alguns pontos importantes sobre essa situação:

• Custo elevado para o credor: o processo de retomar e leiloar o bem gera despesas para a instituição, tornando-se um cenário indesejado.
• Risco de prejuízo: o valor obtido no leilão pode ser inferior ao montante emprestado. Nesse caso, o valor da venda é usado para abater a dívida, e qualquer excedente é devolvido ao proprietário, deixando o banco sem lucro na operação.
• Imobilização do bem: um imóvel parado não gera retorno financeiro, e o banco pode enfrentar dificuldades para vendê-lo, aumentando os prejuízos.

Mesmo assim, é essencial que o cliente mantenha os pagamentos em dia para evitar a perda do imóvel e a necessidade de quitar a dívida com a venda do bem. A responsabilidade financeira garante a tranquilidade para ambas as partes.

Posso morar ou vender o imóvel usado como garantia?

Você continua usufruindo do seu bem como quiser, mesmo enquanto está alienado. Este fica em nome da empresa até o cliente terminar de pagar, mas a posse direta continua sendo sua. Inclusive pode morar e usá-lo como sempre fez. Depois que as parcelas estiverem quitadas, a propriedade volta para o seu nome.

O dono também pode vender a propriedade, mas tem de quitar a dívida ou o novo comprador deve assumir o débito. Esse processo é documentado em contrato e registrado em cartório.

Precisa comprovar renda para empréstimo com garantia de imóvel?

Sim, é necessário comprovar renda suficiente para arcar com as parcelas, garantindo que o empréstimo seja seguro tanto para você quanto para a instituição financeira.

Quanto tempo para liberar empréstimo com garantia de imóvel?

O prazo varia, mas leva geralmente de 7 a 15 dias úteis após análise da documentação e avaliação do imóvel.

Por que os juros são baixos?

O crédito com garantia de imóvel oferece juros mais baixos por um motivo simples: o risco de inadimplência é menor.

Ao utilizar um imóvel como garantia, a instituição financeira tem mais segurança na operação, o que permite oferecer condições mais vantajosas para você.

É essa relação de confiança que reduz as taxas e torna essa modalidade uma das mais acessíveis do mercado.

• Exemplo prático: João tem um imóvel próprio quitado avaliado em R$ 500.000. Ao contrata um empréstimo com garantia do imóvel de R$ 250.000 ele consegue juros de 1,09% + IPCA ao mês e prazo de 240 meses. Ao comparar com o empréstimo pessoal com taxa de juros média de 6,44%, ele terá uma grande economia.

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