Quais os documentos necessários para contratar empréstimo com garantia de imóvel?

Neste guia, você vai encontrar:

• Quais são documentos pessoais para contratar empréstimo com garantia de imóvel?
  • 1. Documento de identidade com foto
  • 2. CPF
  • 3. Comprovante de renda
  • 4. Comprovante de residência
  • 5. Certidão de estado civil
• Quais documentos do imóvel são necessários utilizar como garantia?
  • 1. Matrícula atualizada do imóvel
  • 2. Escritura pública
  • 3. IPTU do exercício vigente
  • 4. Averbação de construção (habite-se)
  • 5. Certidão de ônus reais
  • O imóvel precisa ser quitado?
• Se houver cônjuge ou companheiro(a), quais documentos são exigidos?
• Como a Creditas organiza o processo de documentação? (Simulação)
• Qual é o prazo desde o envio dos documentos até a liberação do crédito?
• Checklist rápido: documentos para empréstimo com garantia de imóvel
• Perguntas Frequentes

Para contratar um crédito com garantia de imóvel, você precisará de 10 documentos essenciais, sendo divididos entre pessoal e do imóvel. Se houver cônjuge ou companheiro(a), documentos adicionais serão exigidos. 

Neste artigo, você confere o que compõe a papelada e como é possível reunir todos com facilidade, sem complicação. A lista pode ter pequenas variações conforme a instituição financeira, mas os principais documentos costumam ser estes.

Quais são documentos pessoais para contratar empréstimo com garantia de imóvel?

São cinco documentos solicitados por praticamente todas as instituições no momento de contratar um empréstimo com garantia de imóvel. Cada um cumpre um papel específico na análise.

1. Documento de identidade com foto

RG, CNH ou passaporte são aceitos, desde que válidos e com foto legível. Rasuras, danos ou foto ilegível podem dificultar a análise digital. Se o seu tiver mais de 10 anos e a foto estiver degradada, prefira a CNH.

Instituições digitais como a Creditas também pedem uma selfie com o documento, etapa rápida feita pelo aplicativo, sem ida a uma agência.

2. CPF

Pode ser apresentado isoladamente (cartão físico ou comprovante da Receita Federal) ou já constar no documento de identidade. Precisa estar regular: se suspenso, cancelado ou com pendências, a análise nem avança.

Na Creditas, o CPF é usado na consulta de crédito apenas na etapa de análise formal, não na simulação, por isso simular não afeta seu histórico de consultas.

3. Comprovante de renda

Um dos documentos mais importantes. O que apresentar depende do vínculo empregatício:

Assalariado com carteira assinada: 3 últimos contracheques.

Autônomo ou profissional liberal: declaração de Imposto de Renda do último exercício com recibo de entrega.

Empresário: pró-labore dos últimos 3 meses ou declaração contábil assinada por contador.

Renda informal: 3 últimos extratos bancários completos (todas as páginas).

Em todos os casos, a instituição avalia se a parcela mensal compromete menos de 30% da renda líquida, critério que define se o crédito será liberado e em qual valor.

Leia depois | Empreendedorismo: aprenda a separar as finanças pessoais e da empresa

4. Comprovante de residência

Conta de água, luz, gás ou telefone fixo emitida há no máximo 90 dias, em nome do solicitante. Se estiver em nome de outra pessoa (cônjuge, pai, mãe), algumas instituições aceitam com declaração de residência assinada. Fatura de cartão de crédito não é aceita na maioria dos processos.

5. Certidão de estado civil

Define quem precisa participar da operação e se a assinatura do cônjuge é obrigatória:

• Solteiro: certidão de nascimento;
• Casado: certidão de casamento atualizada;
• Divorciado: certidão de casamento com averbação do divórcio;
• Viúvo: certidão de óbito do cônjuge;
• União estável com escritura pública: escritura lavrada em cartório.

Em separação total de bens, a assinatura do cônjuge pode ser dispensada. Em comunhão universal ou parcial, costuma ser obrigatória, pois o imóvel pertence ao casal. Confirme com a instituição.

Certidão de casamento desatualizada é uma das principais causas de atraso. Se a sua tiver mais de 1 ano, tire uma segunda via: o custo é baixo e evita complicações.

Quais documentos do imóvel são necessários utilizar como garantia?

O imóvel entra como garantia por alienação fiduciária, por isso sua documentação é tão criteriosa quanto a pessoal. São 5 documentos do bem, cada um com função específica na análise.

1. Matrícula atualizada do imóvel

A matrícula do imóvel é o "RG do imóvel": documento do Cartório de Registro de Imóveis com registro completo, proprietários anteriores, transmissões, penhoras e alterações de área. Precisa ter no máximo 30 dias.

O prazo é curto porque o banco precisa garantir que nenhuma restrição nova foi registrada até a assinatura, por isso solicite-a por último. Em muitos estados dá para pedir online; custa entre R$ 30 e R$ 80.

2. Escritura pública

Comprova a transferência de propriedade e é lavrada em cartório. Em imóveis ainda financiados, pode ser substituída pelo contrato de financiamento original. Imóveis por herança exigem formal de partilha ou escritura de inventário, processo mais demorado.

3. IPTU do exercício vigente

Comprova a regularidade fiscal e traz dados como inscrição imobiliária, área e uso do imóvel. IPTU em aberto precisa ser quitado antes da contratação: a pendência aparece na certidão de ônus reais e bloqueia a aprovação.

4. Averbação de construção (habite-se)

Comprova que a construção foi regularizada junto à prefeitura. Sem esse documento, o imóvel costuma ser bloqueado ou exige regularização prévia, atrasando o processo em semanas.

Apartamentos em condomínio geralmente não têm habite-se individual: o documento do condomínio já basta. Em casas e imóveis comerciais, a averbação precisa estar na matrícula.

Saiba mais | O que é averbação de imóvel e quando ela deve ser feita?

5. Certidão de ônus reais

Emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, lista restrições ativas: penhoras judiciais, hipotecas, alienações anteriores e outros ônus. Confirma que o imóvel está livre para nova garantia.

Diferente da matrícula, que traz o histórico completo, a certidão foca nas restrições vigentes. Solicite as duas juntas no cartório para economizar viagens.

O imóvel precisa ser quitado?

Não necessariamente. Muitas instituições aceitam imóveis financiados como garantia, desde que o saldo devedor seja inferior a um percentual do valor de avaliação (geralmente até 40–50%). Parte do novo crédito quita o financiamento vigente, e o restante fica disponível para uso livre.

Imóveis financiados pela Caixa com FGTS têm particularidades: pode ser necessária autorização específica da Caixa. Vale verificar com antecedência.

Se houver cônjuge ou companheiro(a), quais documentos são exigidos?

Quando o solicitante é casado ou vive em união estável com escritura pública, os documentos do cônjuge entram na análise, pois o bem pertence ao casal e ambos precisam assinar o contrato:

• RG ou CNH do cônjuge ou companheiro(a);
• CPF do cônjuge ou companheiro(a);
• Comprovante de renda (quando a renda do cônjuge for considerada na análise);
• Escritura pública de união estável (para uniões formalizadas em cartório).

Em separação total de bens, confirme com a instituição se a participação do cônjuge é exigida. Com a documentação correta do regime, às vezes é possível dispensá-la.

Como a Creditas organiza o processo de documentação?

Na Creditas, o envio dos documentos é feito de forma digital, pelo aplicativo ou site. A assinatura do contrato e os registros em cartório seguem as formalidades legais da operação, mas o início do processo é realizado de forma remota.

A análise também inclui a avaliação do imóvel realizada por uma empresa parceira credenciada, responsável pela vistoria e elaboração do laudo utilizado na análise de crédito. As condições e eventuais custos da operação são informados durante a contratação.

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Qual é o prazo desde o envio dos documentos até a liberação do crédito?

O processo tem etapas distintas:

O principal fator que estende o prazo é a documentação incompleta na primeira entrega: cada pendência gera um novo ciclo de análise. Irregularidades no imóvel (sem habite-se, matrícula vencida, IPTU em aberto) também aumentam o tempo total.

Checklist rápido: documentos para usar o imóvel como garantia

Utilize esta lista antes de iniciar o processo de utilizar o imóvel como garantia:

Documentos pessoais

• [ ] RG ou CNH válidos e legível
• [ ] CPF regular junto à Receita Federal
• [ ] Comprovante de renda (3 últimos holerites, declaração de IR ou extratos bancários)
• [ ] Comprovante de residência emitido há no máximo 90 dias
• [ ] Certidão de estado civil atualizada

Documentos do cônjuge ou companheiro(a) — se casado ou em união estável

• [ ] RG ou CNH
• [ ] CPF
• [ ] Comprovante de renda (quando aplicável)
• [ ] Escritura pública de união estável (se aplicável)

Documentos do imóvel

• [ ] Matrícula atualizada emitida há no máximo 30 dias
• [ ] Escritura pública ou contrato de financiamento
• [ ] IPTU do exercício vigente (sem débitos em aberto)
• [ ] Habite-se / averbação de construção
• [ ] Certidão de ônus reais

Perguntas Frequentes

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