O que é averbação de imóvel e quais documentos cada tipo exige?

Neste conteúdo, você vai encontrar:

• Qual é a diferença entre averbação e registro de imóvel?
• Quais documentos são necessários para cada tipo de averbação?
• Como fazer a averbação de imóvel?
  • Reúna a documentação do caso
  • Formalize o pedido no cartório
  • Aguarde a análise do oficial de registro
  • Receba a matrícula atualizada
• Quanto tempo demora uma averbação de imóvel?
• Quanto custa a averbação de imóvel?
• Por que a falta de averbação pode travar um empréstimo com garantia de imóvel?
• Perguntas frequentes

Muita gente só descobre o que é averbação quando precisa vender um imóvel, contratar um financiamento ou regularizar uma reforma. A matrícula do imóvel precisa ser atualizada nesses e em outros momentos, sempre que muda algo sobre o bem ou sobre quem é proprietário. O que determina se uma alteração precisa de averbação não é o tamanho da mudança, mas se ela está prevista em uma das mais de 30 hipóteses do artigo 167, inciso II, da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos).

Este artigo explica quais documentos cada tipo de averbação exige, quanto custa e o que acontece quando ela fica pendente. Além disso, você entende  por que a falta desse documento pode atrasar a solicitação de um crédito com garantia de imóvel.

Qual é a diferença entre averbação e registro de imóvel?

Averbação e registro acontecem no mesmo cartório, mas cumprem papéis diferentes. O registro cria, constitui, transmite ou extingue um direito real, como na compra e venda, na constituição de hipoteca ou na instituição de usufruto. Já a averbação registra fatos jurídicos que modificam ou atualizam informações constantes da matrícula, sem constituir um novo direito real, como uma mudança de nome, um casamento ou a quitação de um financiamento.

Na prática, isso significa que:

• Comprar um imóvel exige registro.
• Concluir uma reforma, mudar de estado civil ou quitar um financiamento exige averbação.
• A matrícula reúne o histórico das duas coisas, registros e averbações, em ordem cronológica.

Entender essa diferença evita um erro comum: achar que basta apresentar a escritura para regularizar qualquer mudança. A escritura formaliza a negociação; a propriedade só é transferida com o registro no Cartório de Registro de Imóveis, e é isso, não a assinatura da escritura, que muda quem é o titular do direito.

A averbação, por sua vez, pode até alterar a qualificação de quem já é titular (um casamento ou divórcio, por exemplo, muda o estado civil registrado), mas sem transferir a titularidade do direito real para outra pessoa.

Quais documentos são necessários para cada tipo de averbação?

A lista muda conforme o tipo de alteração. A tabela reúne os casos mais comuns; a lista exata pode variar por estado, então confirmar com o cartório responsável antes de reunir tudo continua sendo o passo mais seguro.

Documentos pessoais como RG, CPF e comprovante de residência costumam ser exigidos em qualquer um dos casos, além dos específicos de cada tipo, e todos precisam vir acompanhados do requerimento por escrito ao cartório. O Habite-se e a certidão de demolição só entram na lista quando a legislação do município exige esse tipo de documento; da mesma forma, o laudo técnico de demolição (ART ou RRT) depende da complexidade da obra.

Leia também | Habite-se: o que é, para que serve e como tirar

Como fazer a averbação de imóvel?

O rito muda pouco entre um tipo e outro. Reunir a documentação, formalizar o pedido no cartório são os primeiros passos. Em seguida, é necessário aguardar a análise e, caso esteja tudo certo, receber a matrícula atualizada. Saiba detalhadamente a seguir.

Reúna a documentação do caso

Cada tipo de averbação exige documentos próprios (veja a tabela acima). Ter tudo separado antes de ir ao cartório evita retorno por pendência.

Formalize o pedido no cartório

Quem é proprietário do imóvel, ou seu representante legal com procuração, apresenta o pedido por escrito, descrevendo a alteração e pagando as taxas de emolumentos.

Aguarde a análise do oficial de registro

O oficial verifica se a documentação atende às exigências legais antes de aprovar a averbação.

Receba a matrícula atualizada

Depois da aprovação, o cartório atualiza a matrícula e devolve os documentos originais ao proprietário.

A averbação produz efeitos perante terceiros apenas depois de lançada na matrícula do imóvel, o que só acontece no cartório responsável por ela: nenhum outro órgão, incluindo a prefeitura, substitui essa etapa, mesmo quando ela emite parte dos documentos usados no processo.

Quanto tempo demora uma averbação de imóvel?

Não existe prazo legal único para a averbação. O tempo depende do tipo de averbação, da carga de trabalho do cartório e da existência de exigências complementares na documentação apresentada.

Averbações simples, como mudança de estado civil, tendem a ser concluídas em poucos dias úteis. Já averbações que dependem de análise técnica, como construção ou demolição, podem levar semanas, principalmente se o cartório apontar alguma pendência a corrigir. Consultar o prazo médio praticado pelo cartório responsável antes de protocolar o pedido ajuda a planejar o processo com mais precisão.

Quanto custa a averbação de imóvel?

Não existe um preço único para averbar um imóvel. Isso acontece porque os emolumentos cartorários são definidos por legislação estadual, não por uma tabela federal, e cada estado tem metodologia própria, que pode considerar o valor do ato, o valor do imóvel ou ambos.

Averbações simples, sem valor declarado, como mudança de estado civil, costumam ter custo fixo. Já averbações com valor declarado, como construção ou cancelamento de garantia, seguem a tabela estadual de emolumentos, que pode ser proporcional ao valor do ato ou do imóvel, conforme a regra de cada estado. Consultar a tabela do tribunal de justiça local ou o próprio cartório é o caminho mais confiável para saber o valor exato antes de iniciar o processo.

Confira depois | Como vender imóvel? Guia simples para acelerar a venda

Por que a falta de averbação pode travar um empréstimo com garantia de imóvel?

Quando a matrícula não reflete a situação real do imóvel, o bem passa a valer menos como garantia. Bancos e instituições financeiras comparam a descrição oficial da matrícula com o que existe fisicamente no imóvel antes de aprovar qualquer operação com garantia real, incluindo empréstimo com garantia de imóvel.

Uma reforma não averbada, por exemplo, cria uma divergência entre a área registrada e a área construída. Essa divergência costuma travar ou atrasar a análise de crédito, porque o imóvel usado como garantia não corresponde legalmente ao que está na matrícula.

Regularizar a averbação antes de solicitar o crédito evita esse tipo de atraso e melhora a análise da proposta, mas o benefício vai além do crédito: uma matrícula em dia também evita desafios em negociações futuras e em processos de inventário, e dá mais segurança jurídica para quem é proprietário.

A Creditas tem a solução para você realizar seus objetivos. Simule abaixo!

Crédito saudável, no seu tempo e do seu jeito

Garantia de veículo

Crédito de R$ 5 mil a R$ 150 mil

Taxa a partir de: 1,49% ao mês

Faça sua simulação

Garantia de imóvel

Crédito de R$ 50 mil a R$ 3 milhões

Juros a partir de 1,09% ao mês + IPCA

Faça sua simulação

Consignado Privado

Crédito de R$ 500 a R$ 70 mil

Juros a partir de 1,29% ao mês

Faça sua simulação

Perguntas frequentes

Assine a newsletter do Exponencial e receba guias práticos de direito imobiliário, análises e as melhores estratégias financeiras para proteger e otimizar os seus ativos patrimoniais.