Como funciona o Home Equity com imóvel de terceiros?

Neste guia, você vai encontrar:

• O que é home equity com imóvel de terceiros?
• Qual a diferença entre fiador e garantidor no home equity com imóvel de terceiros?
• O que o proprietário precisa avaliar antes de se tornar garantidor?
• O imóvel de terceiro pode ser penhorado por dívidas do solicitante?
• Quais bancos aceitam home equity com imóvel de terceiros?
• Quais são as taxas e o valor liberado no home equity com imóvel de terceiros?
• Perguntas Frequentes

Home equity costuma exigir um imóvel em nome de quem contrata o crédito, mas essa não é a única forma de acessá-lo: quem não tem imóvel próprio também pode contratar, desde que cumpra com alguns requisitos. Este artigo explica como funciona a modalidade com imóvel de terceiros, quais são as responsabilidades de cada parte e os cuidados que merecem atenção antes da contratação.

O que é home equity com imóvel de terceiros?

Home equity com bem de terceiros é a modalidade de crédito em que o bem oferecido em garantia pertence a uma pessoa diferente de quem contrata o empréstimo. A operação segue a mesma lógica do empréstimo com garantia de imóvel tradicional.

No entanto, o processo envolve três partes: quem solicita o crédito, a instituição financeira e o proprietário do imóvel, que assume o papel de terceiro fiduciante (a pessoa que oferece o imóvel como garantia, sem ser quem recebe o crédito).

O mecanismo jurídico que sustenta a operação é a alienação fiduciária, prevista na Lei nº 9.514/1997 e atualizada pelo Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711/2023). Na prática, o proprietário continua com a posse do imóvel, mas transfere ao credor a propriedade fiduciária do bem, uma propriedade condicionada ao pagamento da dívida, até a quitação do contrato. Se houver inadimplência e forem cumpridas as etapas previstas em lei, essa propriedade se consolida em nome da instituição, que pode levar o imóvel a leilão.

Para a operação avançar, o garantidor precisa assinar o contrato e, se for casado em regime que exija, obter a anuência (concordância formal) do cônjuge. Sem essa formalização, a instituição não registra o imóvel como garantia.

Qual a diferença entre fiador e garantidor no home equity com imóvel de terceiros?

Fiador e garantidor são utilizados como sinônimos no dia a dia, mas cumprem papéis jurídicos diferentes quando se trata de propriedade de terceiros. Essa distinção muda diretamente o tipo de compromisso assumido por quem cede o bem.

O fiador é mais comum em contratos de aluguel. Ele se compromete a pagar a dívida com o patrimônio pessoal de forma geral, sem vincular um bem específico à operação.

O garantidor, nesta modalidade, assume uma responsabilidade mais direta: o imóvel indicado por ele fica vinculado à dívida desde a assinatura do contrato, por meio da alienação fiduciária. Não é o patrimônio da pessoa na totalidade que está em jogo, mas especificamente aquele bem.

Essa diferença tem uma consequência prática: em caso de inadimplência, a instituição financeira segue o procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 sobre diretamente o imóvel, em vez de depender de um processo judicial de cobrança contra o patrimônio geral do garantidor, como ocorreria com um fiador.

O que o proprietário precisa avaliar antes de se tornar garantidor?

Aceitar oferecer o imóvel como garantia envolve responsabilidades que vão além de assinar o contrato. Antes de formalizar a operação, alguns pontos merecem atenção especial.

Algumas instituições podem solicitar documentos que demonstrem a relação entre as partes, conforme sua política de crédito, além da matrícula atualizada do imóvel e de uma autorização formal do proprietário para utilizá-lo como garantia. Em geral, a renda é normalmente exigida apenas do solicitante; o garantidor passa por análise documental e cadastral, mas a exigência de renda varia conforme a instituição.

Se o proprietário for casado em regime de comunhão de bens, a anuência do cônjuge é obrigatória para constituir a alienação fiduciária. Sem essa concordância, o registro no cartório de imóveis não se completa.

Outro ponto relevante é a proteção do bem de família, prevista na Lei nº 8.009/90. Em regra, o imóvel usado como residência da família é impenhorável. Essa proteção, porém, não se aplica quando o proprietário oferece o próprio imóvel voluntariamente em garantia de uma dívida: o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que quem oferece voluntariamente o bem de família em garantia fiduciária renuncia à proteção da impenhorabilidade.

Por isso, alinhar expectativas entre solicitante e garantidor antes de assinar o contrato reduz a chance de conflito caso a dívida não seja paga em dia.

O imóvel de terceiro pode ser penhorado por dívidas do solicitante?

Tecnicamente, não se trata de penhora, mas o efeito prático é parecido: quando o proprietário oferece o imóvel voluntariamente como garantia, o imóvel responde diretamente pela dívida conforme o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997, mesmo que o proprietário não seja avalista da operação.

Se a dívida não for paga, a retomada segue etapas específicas: primeiro a mora, depois a intimação formal pelo cartório, o prazo de 15 dias para purgar a mora e, caso isso não ocorra, a consolidação da propriedade em nome da instituição, seguida do leilão do imóvel.

Manter as parcelas em dia evita que esse cenário se concretize. A transparência entre solicitante e garantidor durante todo o contrato é o principal fator de proteção para as duas partes.

Quais bancos aceitam home equity com imóvel de terceiros?

Cada instituição define sua própria política para aceitar imóveis de terceiros. Algumas restringem essa possibilidade, enquanto outras analisam cada operação individualmente, e vale confirmar a política antes de simular.

O Banco do Brasil, por exemplo, não aceita imóveis de terceiros na linha de Empréstimo com Garantia de Imóvel: só aceita imóveis quitados ou em alienação fiduciária em nome do próprio solicitante.

A Caixa Econômica Federal pode aceitar a operação em situações específicas, conforme a política vigente da instituição, geralmente com o proprietário participando da operação e compondo renda.

Fintechs e bancos digitais costumam ter critérios mais flexíveis, analisando caso a caso o vínculo entre as partes, a documentação do imóvel e a capacidade de pagamento do solicitante. A Creditas, por exemplo, avalia essas operações individualmente desde 2015, quando começou a operar home equity no Brasil, sempre com apoio de especialistas durante a análise do imóvel e o registro em cartório.

Simular em mais de uma instituição é a forma mais direta de comparar quem aceita a operação e em quais condições.

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Quais são as taxas e o valor liberado no home equity com imóvel de terceiros?

As condições de taxa e prazo seguem os mesmos parâmetros do crédito com garantia de imóvel que já conhecemos, o que muda é quem assina como garantidor, não o custo do crédito.

Na Creditas, as taxas partem de 1,09% ao mês mais IPCA, com prazos de até 240 meses e liberação de até 60% do valor de avaliação do imóvel, percentual que segue a política de crédito da instituição.

Fonte: condições praticadas pela Creditas, 2026.

Antes de formalizar a operação, vale simular taxa, prazo e valor disponível em mais de uma instituição para entender quais condições são oferecidas para esse perfil de crédito.