Home equity ou financiamento imobiliário: qual a diferença e quando usar cada um

Neste conteúdo, você vai encontrar:

• Home equity e financiamento imobiliário: qual a diferença resumida?
• O que é financiamento imobiliário?
• O que é home equity?
• Quando faz sentido financiamento imobiliário e quando faz sentido home equity?
• Dá para fazer home equity com um imóvel ainda financiado?
• Home equity vale a pena?
• Perguntas frequentes

Financiamento imobiliário é o crédito que você pega para comprar um imóvel novo ou utilizado. O dinheiro vai direto para o vendedor. Home equity é o crédito que usa um imóvel como garantia para conseguir dinheiro livre em espécie, sem vínculo nenhum com a compra de um imóvel.

Continue a leitura e veja a comparação lado a lado, o que cada modalidade exige, quando cada uma faz sentido e as perguntas mais comuns sobre as duas.

Home equity e financiamento imobiliário: qual a diferença resumida?

A diferença central está no objetivo do crédito e em quem já é dono do imóvel. No financiamento imobiliário, você ainda não tem o imóvel: o crédito possibilita comprá-lo. No home equity, você já tem o imóvel e o usa como garantia para conseguir dinheiro para outra finalidade.

Os dados de percentual liberado (até 80%), prazo (até 420 meses) e entrada (20% a 30%) do financiamento imobiliário refletem as condições gerais de mercado com recursos do SBPE, incluindo o teto de 80% pelo SAC e 70% pela Tabela Price vigente desde a retomada da Caixa em dezembro de 2025 (fonte: O Povo, 09/12/2025).

Nos dois casos, a garantia é a mesma: a alienação fiduciária. Na alienação fiduciária, a propriedade do imóvel é transferida ao credor como garantia até a quitação da dívida. Quem mora ou usa o imóvel continua com a posse e o uso normal, e recupera a propriedade plena ao quitar. Se as parcelas deixarem de ser pagas e a dívida não for regularizada após notificação, o imóvel pode ser retomado. Essa regra vale igual para as duas modalidades. O que muda é o momento: no financiamento, o imóvel está sendo comprado; no home equity ele já é seu.

Pela média do Banco Central para financiamento imobiliário referenciado em IPCA (agosto de 2026), a taxa anual fica em 15,81% mais IPCA. Calculando a taxa do home equity Creditas pela mesma metodologia (capitalização composta ao longo de 12 meses), o custo anualizado fica em torno de 13,9% ao ano mais IPCA, abaixo da média de mercado dessa modalidade. Vale lembrar que ambos os produtos têm finalidades diferentes: financiamento imobiliário é para comprar um imóvel, e home equity é para levantar dinheiro utilizando um imóvel que você já tem. A comparação de taxa serve como contexto de custo de crédito, não como substituição de uma modalidade pela outra.

O Banco Central também acompanha o financiamento imobiliário pós-fixado referenciado em TR, com taxa média de 0,92% ao mês (11,64% ao ano), indexador diferente do usado pelo home equity Creditas, por isso não entra na linha comparativa direta acima.

O que é financiamento imobiliário?

Financiamento imobiliário é o crédito destinado exclusivamente à compra de um imóvel. O banco paga o vendedor direto, e quem compra paga o banco em parcelas ao longo do contrato.

Essa modalidade costuma usar fundos direcionados, como o FGTS e a poupança (SBPE), ajudando a manter prazos longos e condições específicas para quem está comprando a casa própria. A Creditas não atua nessa modalidade de compra de imóvel. O produto da Creditas que usa um imóvel como garantia é o home equity, para quem já tem um imóvel e quer dinheiro para outra finalidade.

Leia depois: Como funciona o financiamento imobiliário?

O que é home equity?

Home equity é o crédito com garantia de um imóvel que você já possui, usado para qualquer finalidade: reforma, abrir ou fortalecer um negócio, ou quitar dívidas mais caras. O dinheiro cai direto na sua conta, sem destinação obrigatória.

Na Creditas, a taxa do home equity parte de 1,09% ao mês mais IPCA, com prazo de até 240 meses e liberação de até 60% do valor do imóvel dado em garantia, para imóveis a partir de R$ 150 mil e valores de crédito entre R$ 50 mil e R$ 3 milhões.

Saiba mais sobre empréstimo com garantia de imóvel neste conteúdo: Como funciona o empréstimo com garantia de imóvel?

Quando faz sentido financiamento imobiliário e quando faz sentido home equity?

Financiamento imobiliário faz sentido se você:

• Ainda não tem o imóvel e quer comprar uma casa, apartamento ou terreno;
• Tem o valor da entrada disponível, geralmente entre 20% e 30% do valor do bem;
• Quer usar o saldo do FGTS na entrada ou para amortizar, se cumprir as regras do fundo.

Home equity faz sentido se você:

• Já tem um imóvel, quitado ou com pelo menos 50% do financiamento pago;
• Precisa de dinheiro para outra finalidade, não para comprar um imóvel;
• Busca taxas menores do que as de empréstimo pessoal ou cartão de crédito e aceita usar o imóvel como garantia.

Dá para fazer home equity com um imóvel ainda financiado?

Dá, sim. A Creditas aceita contratar o home equity mesmo com o imóvel ainda financiado, desde que pelo menos 50% do valor do imóvel já esteja quitado. Não é preciso que o imóvel esteja totalmente pago. Nesse caso, a Creditas quita o saldo restante do financiamento original, e o imóvel passa a ser a garantia do novo contrato.

Home equity vale a pena?

Depende do que você vai fazer com o dinheiro e da taxa que pagaria na alternativa, como um empréstimo pessoal ou o cartão de crédito. Para quem tem um imóvel disponível como garantia, o home equity tem taxas menores do que modalidades sem garantia, como o empréstimo pessoal e o rotativo do cartão, e também fica abaixo da média de mercado do financiamento imobiliário na comparação da taxa anual.

Antes de decidir, compare o CET das alternativas, considere que a parcela é corrigida pelo IPCA e avalie se o orçamento comporta o prazo do contrato. Como o imóvel fica em garantia, atrasos não regularizados podem levar à perda do bem. Quando o dinheiro substitui dívidas bem mais caras ou financia algo com retorno, como uma reforma que valoriza o imóvel ou capital de giro, a troca faz mais sentido.

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Perguntas frequentes

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