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Como comprar um imóvel: guia completo com passo a passo

Em meio a tantas dúvidas sobre como comprar imóvel, veja passo a passo e tire as suas dúvidas

por Leonardo Cruz

Atualizado em 21 de março, 2024

Como comprar um imóvel: guia completo com passo a passo

Comprar um imóvel envolve complexidades e decisões importantes. É um caminho repleto de análises financeiras e escolhas que impactam a vida a longo prazo. Com valores elevados e potenciais dívidas, cada passo requer cuidado e planejamento.

Entendemos o desafio e a importância deste momento. Por isso, este texto se propõe a ser um guia, ajudando você a navegar pelas etapas da compra de um imóvel. Da definição das necessidades à escolha do financiamento correto, queremos facilitar este processo.

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Nosso objetivo é fornecer conhecimento para que você faça escolhas informadas, tornando a realização do seu sonho de ter um imóvel mais acessível e segura.

Passo a passo para comprar um imóvel

Antes de iniciar a jornada de compra de um imóvel, é essencial estar bem informado sobre o processo. Compreender as etapas gerais e o que é exigido ajuda a preparar o terreno para as decisões importantes que vão impactar sua vida por anos.

Para te ajudar nesse momento, veja abaixo tudo que você precisa saber para comprar um imóvel que atende todas as suas necessidades e que não vai transformar um sonho em pesadelo.

1. Defina suas necessidades

Para definir suas necessidades ao comprar um imóvel, você deve se fazer algumas perguntas-chave que o ajudarão a entender o que é mais importante para você e sua família.

Essas perguntas podem variar de acordo com sua situação pessoal, mas aqui estão as mais importantes para considerar.

Perguntas Explicação
Qual é o propósito da compra? Você está procurando um lar para morar, investimento ou lazer? Definir isso é o primeiro passo para a compra.
Qual é o tamanho do imóvel que você precisa? Pense no número de quartos, banheiros e espaço de vida necessário para acomodar sua família confortavelmente.
Qual localização é ideal para você? Considere fatores como proximidade do trabalho, escolas, serviços de saúde, transporte público e áreas de lazer.
Quais características são indispensáveis? Pode ser uma vaga de garagem, segurança, área de lazer, entre outros.
Qual é o seu orçamento? Saber quanto você pode gastar não só ajuda a filtrar suas opções, mas também define suas expectativas em termos de localização e tipo de imóvel.
Você está preparado para reformas ou prefere um imóvel pronto para morar? Algumas pessoas preferem personalizar suas casas, enquanto outras querem evitar o tempo e o custo adicionais que as reformas exigem.
Qual é o prazo para a mudança? Se você precisa se mudar rapidamente, suas opções podem ser diferentes de alguém que tem mais tempo para pesquisar e decidir.

Ao responder a essas perguntas, você terá uma ideia clara das suas necessidades e prioridades, tornando o processo de busca por um imóvel mais direcionado e eficiente.

2. Defina seu orçamento

Definir o orçamento é o primeiro passo na compra de um imóvel. Essa etapa determina seu limite financeiro e ajuda a focar nas opções viáveis, evitando endividamento excessivo. Ter um orçamento claro também restringe suas opções, o que poupa tempo e evita gastos fora da sua realidade.

Para definir seu orçamento, considere os seguintes pontos:

  • Analise sua renda: considere sua renda mensal ou anual total para entender quanto pode destinar à compra do imóvel.
  • Despesas fixas: levante todas as suas despesas fixas mensais, como aluguel atual, contas de consumo, alimentação, transporte, e qualquer outra obrigação financeira regular.
  • Objetivos financeiros: pense em seus objetivos financeiros de curto, médio e longo prazo. Isso inclui economias para emergências, planos de aposentadoria, ou fundos para educação.

Trabalhando esses pontos, você garante que o compromisso financeiro com a compra do imóvel esteja dentro da sua capacidade financeira.

3. Pesquise o preço médio por bairro

Saber o preço médio do aluguel por bairro ajuda a restringir a busca pelo seu imóvel. Veja abaixo o preço médio para comprar um imóvel em São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte no 3º trimestre de 2023.

São Paulo

O preço mediano do metro quadrado em SP é de R$ 7.182/m² (+3,46% vs mesmo período em 2022), sendo Pinheiros o bairro mais caro (R$ 13.446) e Jabaquara o mais barato (R$ 6.047) entre os analisados. Veja abaixo o preço do m² por zona.

Preço do m² por zona em SP. Foto: Reprodução/Quinto Andar.

Para saber mais, veja nossa matéria sobre o preço do m² em São Paulo.

Rio de Janeiro

O preço mediano do metro quadrado no RJ é de R$ 4.839/m² (-10% vs mesmo período em 2022). Veja abaixo o preço do m² por zona.

Preço do m² por zona no RJ. Foto: Reprodução/Quinto Andar.

Belo Horizonte

O preço mediano do metro quadrado em BH é de R$ 4.860/m² (-1,17% vs mesmo período em 2022), sendo Lourdes o bairro mais caro (R$ 8.857) e São João Batista o mais barato (R$ 3.322) entre os analisados. Veja abaixo o preço do m² por zona.

Preço do m² por zona em BH. Foto: Reprodução/Quinto Andar.

Os dados acima foram obtidos do relatório "Compra e Venda" do Quinto Andar. O preço mediano do metro quadrado medido por meio de todos os anúncios publicados pelo QuintoAndar, cujos contratos foram fechados no período de referência.

4. Avalie o imóvel

Você precisa avaliar o imóvel antes de fechar a compra. Para te ajudar nesse momento, montamos um checklist de avaliação de imóveis. Quando visitar um apartamento não esqueça de abrir essa matéria e analisar todos esses pontos:

Categoria Itens a avaliar
Localização Proximidade com o trabalho, escolas e comércios
Localização Acesso a transporte público
Localização Segurança da área
Localização Qualidade do bairro (ruído, poluição, vizinhança)
Condição do imóvel Idade do imóvel
Condição do imóvel Necessidade de reparos ou reformas
Condição do imóvel Qualidade dos acabamentos
Condição do imóvel Estado das instalações elétricas e hidráulicas
Tamanho e layout Número de quartos e banheiros
Tamanho e layout Tamanho das áreas comuns (sala, cozinha)
Tamanho e layout Disposição dos cômodos e fluxo dentro do imóvel
Infraestrutura Disponibilidade de garagem ou estacionamento
Infraestrutura Áreas de lazer (piscina, academia, espaço gourmet)
Infraestrutura Segurança (portaria, sistema de câmeras)
Aspectos legais e focumentação Regularidade da documentação do imóvel
Aspectos legais e focumentação Existência de ônus ou hipotecas
Aspectos legais e focumentação Conformidade com a legislação local (zona de uso, restrições)
Valorização Potencial de valorização da área
Valorização Comparação com outros imóveis na área

Acima listamos 20 itens que você deve avaliar antes de comprar um imóvel. Adicione ou remova itens, mas na hora de comprar estabeleã uma quantidade mínima de itens que devem ser preenchidos.

5. Negocie o preço 

Encontrou um imóvel que fica no bairro que você gostaria, que tem o preço dentro do seu orçamento e passou no checklist de avaliação? Então chegou o momento de iniciar a etapa de negociação.

Sempre que você for comprar um imóvel tente negociar condições que sejam favoraveis para você, desde que isso não prejudique o atual proprietário. Então não tenha medo de oferecer um valor menor do que o que está sendo pedido, isso faz parte do processo de compra.

6. Verifique os impostos

Na compra de um imóvel, é essencial verificar se todos os impostos estão em dia para evitar problemas futuros. Aqui estão os principais impostos que você precisa conferir:

  • IPTU: veja se o IPTU está pago até a data atual. Esse imposto é cobrado anualmente e é essencial para a transferência da propriedade.
  • ITBI: este imposto é pago pelo comprador no momento da transferência do imóvel. A alíquota varia conforme o município, e é calculada sobre o valor de venda do imóvel ou sobre o valor venal, o que for maior.
  • Taxas condominiais (se aplicável): eEmbora não seja um imposto, é importante verificar se há taxas de condomínio em atraso. Estas devem estar quitadas para que não haja pendências que possam impactar a transferência do imóvel.

7. Verifique a documentação

Para garantir sua maior segurança na hora da compra, é necessário que o vendedor apresente alguns documentos.

Lembre-se de sempre estar profissionalmente assessorado e que os documentos necessários podem variar conforme as características e peculiaridades da venda.

Abaixo lista de documentos importantes, segundo o Estadão:

  • Certidão negativa de ações cíveis, fiscais e criminais junto à Justiça Comum e junto à Justiça Federal;
  • Certidão negativa de ações trabalhistas, junto à Justiça do Trabalho;
  • Certidão de casamento, caso o vendedor seja casado;
  • Certidão de matrícula e de ônus e ações do imóvel, obtida junto ao cartório onde ele está registrado;
  • Certidão negativa de débitos junto ao Município (principalmente IPTU), obtida junto à Secretaria Municipal de Tributação;
  • Declaração de inexistência de débitos condominiais expedida pelo síndico do prédio;
  • Declaração de inexistência de débitos junto às companhias de gás, energia e água.
  • Para quem vai financiar, também é essencial o “Habite-se”, que comprova a regularidade da construção

8. Pesquise opções de financiamento

As possibilidades para financiar seu imóvel são muitas, sendo importante conhecer cada alternativa, suas condições, taxas de juros e prazos de pagamento, pois isso pode impactar significativamente o custo total do imóvel ao longo do tempo.

Aqui estão algumas das principais possibilidades de financiamento imobiliário:

Financiamento via programas do governamentais

O SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) e o SFH (Sistema Financeiro de Habitação) são duas plataformas de financiamento disponíveis voltadas para públicos diferentes, onde os bancos têm de seguir suas regras na hora de disponibilizar o crédito.

O primeiro para quem já tem imóvel comercial ou residencial e o segundo é para quem ainda não tem imóvel próprio.

Eles ainda têm diferenças entre si, principalmente no que se diz respeito a quem tem direito a cada um deles, assim como as taxas de juros e possibilidade de usar o FGTS.

Financiamento imobiliário privado

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9. Faça o contrato de compra e venda

Assinar o contrato de compra e venda é um dos últimos passos para aquisição de um imóvel. É durante essa etapa em que as partes envolvidas detalham todas as condições da venda, incluindo preço, forma de pagamento, descrição do imóvel, obrigações do vendedor e do comprador, e quaisquer outras condições negociadas durante o processo.

Antes de assinar o contrato, é fundamental:

  • Leia cuidadosamente às cláusulas: certifique-se de que todas as condições negociadas estão claramente descritas no contrato.
  • Verificar a descrição do imóvel: confira se a descrição do imóvel no contrato corresponde ao imóvel que você está comprando, incluindo endereço, dimensões e quaisquer características específicas.
  • Condições de pagamento: as condições de pagamento devem estar claramente definidas, incluindo o montante do sinal, as parcelas, os juros (se houver) e as penalidades por atraso no pagamento.
  • Prazos e data de entrega: verifique os prazos estipulados para a entrega do imóvel, bem como para o cumprimento de outras obrigações estabelecidas no contrato.
  • Documentação: certifique-se de que todas as documentações necessárias para a transferência da propriedade estão listadas e serão fornecidas.

Consultar um advogado especializado em direito imobiliário antes de assinar o contrato é sempre uma boa prática. Um profissional pode ajudar a identificar possíveis problemas, esclarecer dúvidas e garantir que seus interesses estejam adequadamente protegidos.

10. Pague o sinal

Contrato conferido e assinado, você já pode fazer o pagamento do sinal. Esse valor serve como uma garantia para o atual proprietário de que a venda está acordada. Lembre-se de pagar o sinal apenas quando o contrato estiver assinado e válido.

Depois de todos esses processos é só relaxar e aproveitar o seu novo imóvel.

Tire suas dúvidas

Veja abaixo as respostas para as principais dúvidas sobre como comprar o imóvel.

Qual é a melhor opção: à vista ou a prazo? 

A melhor opção entre comprar um imóvel à vista ou a prazo depende de sua situação financeira e objetivos.

Comprar à vista geralmente oferece a vantagem de poder negociar descontos no preço do imóvel, além de evitar juros e outras taxas associadas ao financiamento.

Optar pelo pagamento a prazo pode ser a melhor escolha se você não dispõe de toda a quantia necessária ou prefere manter uma reserva financeira para outras finalidades. Essa modalidade permite distribuir o pagamento ao longo de algumas décadas, mas traz o ônus dos juros, o que aumenta significativamente o custo do imóvel.

Avaliar cuidadosamente sua situação financeira e consultar um especialista pode ajudar a tomar a decisão mais adequada para você.

Qual é a renda mínima para comprar um imóvel?

Não existe uma renda mínima para comprar um imóvel, pois isso depende de seu custo e das condições de financiamento. Bancos e instituições financeiras costumam sugerir que os pagamentos mensais do financiamento não excedam 30% da renda líquida mensal do comprador.

Como comprar um imóvel com pouco dinheiro?

Comprar um imóvel com pouco dinheiro é possível com planejamento e pesquisa. Primeiro, explore imóveis em áreas com menor custo, que podem oferecer melhor valor pelo seu investimento. Participar de programas de financiamento governamentais pode ser uma opção valiosa, já que muitos oferecem condições facilitadas para compradores de primeira viagem ou de baixa renda.

Avalie a possibilidade de um consórcio imobiliário também é uma  ideia, pois permite acumular o valor para a compra sem juros, embora exija paciência. Você também pode procurar por imóveis retomados por bancos, que frequentemente são vendidos por valores abaixo do mercado para liquidar a dívida existente.

Como conseguir subsídio do governo para compra de imóvel?

Para conseguir um subsídio do governo para compra de imóvel é necessário verificar os programas habitacionais oferecidos pelo governo em sua região. Muitos desses programas são destinados a famílias de baixa renda, compradores de primeira viagem, ou grupos específicos, como trabalhadores rurais.

Após identificar o programa adequado às suas necessidades, informe-se sobre os requisitos de elegibilidade, que podem incluir limites de renda, localização do imóvel, e compromisso de moradia no imóvel por um período mínimo. Para mais informações, consulte o tópico "Financiamento via programas do governamentais".

Como comprar a parte do imóvel financiado do ex-marido?

Para comprar a parte de um ex-marido em um imóvel financiado, primeiro negocie o valor com ele, preferencialmente com base em uma avaliação profissional. Depois, consulte o banco do financiamento para entender os procedimentos de transferência e os documentos necessários.

Você talvez precise provar sua capacidade financeira para assumir o financiamento sozinha. Finalize com a formalização da transferência por meio de documentos legais e ajuste o financiamento com o banco. Consultar um advogado especializado pode facilitar esse processo.

Gostou de saber tudo sobre como comprar um imóvel? Então, compartilhe este conteúdo com pessoas que você gostaria que entendesse mais sobre esse assunto.

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