Como funciona o refinanciamento de imóvel com troco?

Com o crédito mais caro no país, muitas famílias têm procurado alternativas para tirar planos do papel sem comprometer o orçamento. Entre essas opções, o refinanciamento de imóvel com troco vem ganhando espaço por oferecer acesso a valores mais altos, com juros menores e sem a necessidade de vender o bem.

Neste guia, você vai entender de forma simples como essa modalidade funciona, quem pode contratar, quanto é possível liberar e por que ela se tornou uma das soluções mais vantajosas para quem busca crédito seguro e planejado em 2025.

Para facilitar sua leitura, veja quais são os tópicos abordados nesta matéria:

• O que é
• Como funciona
• Como contratar
• Vantagens
• Desvantagens
• Dicas do especialista
• Tire suas dúvidas
  • Refinanciamento de imóvel com troco, empréstimo com garantia de imóvel e home equity são a mesma coisa?
  • Posso continuar morando no imóvel durante o refinanciamento?
  • Posso usar o refinanciamento para reduzir as parcelas do meu financiamento atual?
  • Qual é o valor máximo que posso liberar no refinanciamento?
  • Quantas parcelas preciso pagar para refinanciar um imóvel?

O que é refinanciamento de imóvel?

O refinanciamento permite usar um imóvel como garantia para obter crédito. A modalidade também conhecida como home equity ou crédito imobiliário com troco é oferecida tanto por instituições tradicionais quanto bancos digitais e fintechs .

Neste modelo de contratação, o consumidor oferece o seu imóvel, mesmo não quitado, como garantia de pagamento. E, até a quitação do empréstimo, o bem fica alienado à instituição, mas pode continuar sendo utilizado normalmente pelo proprietário.

Em operações desse tipo, o risco de inadimplência diminui e, por isso, os juros também ficam menores. Com mais segurança de pagamento, as instituições financeiras normalmente conseguem oferecer maiores prazos e valores de crédito mais altos.

Como funciona o refinanciamento de imóvel com troco?

Esse tipo de crédito imobiliário funciona de forma simples: o proprietário solicita um novo financiamento usando o bem como garantia.

Com o valor concedido, a instituição quita o saldo devedor do financiamento anterior (se houver) e libera o restante em conta — o chamado “troco”.

Se o imóvel estiver quitado, o processo é similar, mas a instituição não precisará quitar o bem antes. Assim, o valor liberado será depositado integralmente como crédito.

Exemplo de como funciona o empréstimo como garantia de imóvel:

Imagine um imóvel avaliado em R$ 200 mil, no qual ainda restam R$ 20 mil para quitar. Se você precisa de R$ 30 mil, a instituição pode liberar R$ 50 mil.

Parte do valor é usada para quitar o saldo pendente e os R$ 30 mil restantes ficam disponíveis para você usar conforme a sua necessidade. Assim, o primeiro crédito é quitado e o imóvel se torna garantia da nova operação.

Que tipo de imóvel pode ser aceito?

Para que um imóvel seja aceito como garantia na Creditas, ele precisa atender a alguns requisitos básicos, que são:

• Ser urbano, com matrícula registrada em cartório e IPTU.
• Ter valor de mercado mínimo de R$ 150 mil.
• Poder ser residencial, comercial, misto ou terreno em condomínio localizado em área urbana.
• Se estiver financiado, é necessário que pelo menos 50% do valor já tenha sido pago. Nesse caso, a Creditas atua como interveniente quitante, quitando o saldo restante para que o imóvel possa ser usado como garantia.
• O imóvel deve estar regularizado, com documentação completa (matrícula, IPTU e habite-se, quando aplicável).

Se você ainda tiver dúvida sobre as condições do imóvel, consulte o artigo completo com as condições para o seu imóvel ser aceito como garantia.

Como contratar o refinanciamento de imóvel

Solicitar essa linha de crédito é mais simples do que parece. O processo acontece em etapas e pode ser feito 100% online.

1. Faça uma simulação

O primeiro passo é simular o empréstimo. Nessa etapa, você informa dados básicos sobre você e o seu imóvel. Com isso, a instituição calcula o valor máximo que pode ser liberado, o prazo e as condições das parcelas.

2. Envie seus documentos

Após escolher a melhor proposta, é hora de enviar os documentos pessoais e do imóvel. Essa fase serve para confirmar a titularidade, o valor de mercado e a regularidade jurídica do bem.

Documentação para avaliação do imóvel 

• Matrícula do imóvel; 
• Capa, carnê ou certidão cadastral do IPTU, informando a área do imóvel e do terreno; 
• Habite-se e CND de INSS, para os casos em que a construção não está averbada na matrícula.

Documentação para análise jurídica para proponente, cônjuge e proprietário do imóvel 

• Certidão negativa de tributos municipais, oferecida pela prefeitura de onde o imóvel está localizado, CND de IPTU;
• Matrícula atualizada do imóvel com certidão negativa de ônus reais e pessoais reipersecutórios; 
• Declaração de quitação condominial com reconhecimento de firma (CND de condomínio);
• Ata da assembleia de eleição do síndico ou contrato de prestação de serviço entre a administradora de condomínios e o condomínio;
• RG e CPF do proponente e do cônjuge; 
• Comprovante de dados bancários para o pagamento da operação - cópia do cheque, cartão da conta ou extrato; 
• Comprovante de residência (água, luz, telefone ou gás): emitido nos últimos 90 dias; 
• Comprovante de estado civil;
• Certidão de nascimento, para solteiros, ou certidão de casamento e escritura de pacto.

Leia também: Documentos necessários para compra de imóvel - confira a lista completa!

3. Aguarde a análise e avaliação

A instituição realiza a análise de crédito e a avaliação do imóvel, verificando o histórico do contratante e o valor de mercado do bem. Com isso, é possível definir o limite de crédito e as condições finais da operação.

4. Assine o contrato

Com a proposta aprovada, o cliente recebe o contrato de refinanciamento para assinatura. Após a formalização, o imóvel fica alienado à instituição financeira, ou seja, vinculado como garantia, mas o proprietário continua morando e utilizando normalmente o bem.

5. Receba o crédito

Depois da assinatura, o valor é liberado na conta: parte do montante quita o saldo devedor do imóvel, se houver, e o restante é o “troco”, que pode ser usado para qualquer finalidade, como quitar dívidas, investir ou realizar um projeto pessoal.

As taxas de refinanciamento de imóvel são mais baixas?

As taxas de juros nessa modalidade são mais baixas porque a instituição tem a segurança da garantia. Em outubro de 2025, a Creditas oferece juros a partir de 1,09% ao mês + IPCA, enquanto linhas como empréstimo pessoal ou cheque especial chegam a 8% ao mês.

Veja abaixo um comparativo entre as taxas das principais modalidades:

Modalidade de crédito	Taxa de juros ao mês (%)
Refinanciamento de imóvel (Creditas)	a partir de 1,09% + IPCA
Empréstimo pessoal*	8,09%
Cheque especial*	8%
Consignado privado**	3,60%
Consignado público**	2,11%
Consignado INSS**	1,78%
Rotativo do cartão de crédito**	15,02%

Fonte: Banco Central - As taxas fornecidas diretamente pela Creditas são válidas em novembro de 2025.

Quais as vantagens do refinanciamento de imóvel com troco?

O crédito com garantia de imóvel é uma solução para quem precisa de liquidez sem abrir mão do patrimônio. A instituição quita o saldo pendente do financiamento e libera o valor adicional para o cliente usar conforme a necessidade.

Seja para organizar dívidas, investir, reformar ou reforçar o caixa do negócio, o home equity é uma possibilidade viável, com taxa de juros mais acessível. Conheça os principais benefícios:

• Uso livre do imóvel durante o pagamento: mesmo como garantia, o bem permanece em posse do proprietário.

• Prazos longos e condições flexíveis: facilitam o planejamento financeiro e reduzem o risco de inadimplência.

• Parcelas que cabem no orçamento: mais previsibilidade para reorganizar as finanças ou investir em novos projetos.

Quais as desvantagens do refinanciamento de imóvel com troco?

Embora o refinanciamento de imóvel com troco ofereça juros mais baixos e prazos longos, é importante considerar alguns pontos antes de contratar.

• Processo mais detalhado: a análise de crédito e a documentação exigida podem tornar a liberação do dinheiro mais lenta, o que não atende quem precisa de recursos imediatos.

• Risco de inadimplência: como o imóvel é a garantia, atrasos prolongados podem levar à perda do bem.

• Planejamento é essencial: as parcelas devem caber no orçamento e fazer sentido dentro do seu planejamento financeiro.

Esses cuidados ajudam a contratar o crédito com mais segurança e garantir que ele seja, de fato, uma solução vantajosa no longo prazo.

Se a sua necessidade for de crédito rápido, existem opções mais ágeis, como o refinanciamento de veículo, que também permite usar um bem já quitado ou em financiamento como garantia, e o empréstimo consignado, com parcelas descontadas diretamente da folha de pagamento.

Dicas do especialista para fazer um refinanciamento de imóvel

Quando você decide buscar um refinanciamento de imóvel, a principal orientação que eu, Gui Casagrande, sempre dou é: faça isso com calma e planejamento. Aqui na Creditas, sabemos que a decisão de contrair um empréstimo é importante, por isso, quero compartilhar com você alguns cuidados essenciais.

A seguir, veja dicas práticas para conquistar um empréstimo com juros mais baixos e evitar custos desnecessários.

1. Pesquisa os bancos: realize uma pesquisa minuciosa no mercado financeiro, explorando ofertas de diversas instituições, como bancos tradicionais, cooperativas de crédito e instituições online.
2. Compare taxas entre bancos: analise cuidadosamente as taxas de juros oferecidas por diferentes instituições. Variações podem ocorrer com base no valor do empréstimo, no prazo de pagamento e na sua situação financeira.
3. Cuide do seu score: mantenha seu histórico de crédito em bom estado. Um bom score pode abrir portas para taxas mais baixas. Corrija pendências antes de solicitar o empréstimo, se possível.
4. Negociação: não hesite em negociar as condições do empréstimo. Às vezes, é possível obter taxas mais baixas ao explicar sua situação financeira e demonstrar sua capacidade de pagamento.
5. Ofereça garantias: considere oferecer garantias, como veículo ou imóvel. Isso pode reduzir as taxas de juros, proporcionando maior segurança ao credor. A Creditas é a maior plataforma online de crédito com garantia do Brasil. Explore nossas opções para conhecer mais sobre as soluções disponíveis.
6. Avalie as condições gerais: além das taxas de juros, avalie tarifas, prazos e penalidades. Uma taxa de juros aparentemente baixa pode ser compensada por condições menos favoráveis, como prazos de pagamento mais curtos ou custos adicionais como seguros e tarifas.
7. Consulte um especialista: a Creditas possui um time de especialistas em finanças para orientação personalizada sobre as melhores opções com base em sua situação. Entre em contato via APP (Android | iOS) ou pelos telefones (11) 3164-1402 São Paulo (capital), 4003 1586, demais capitais e regiões metropolitanas e 0800 721 8547 (apenas fixo).

Tire suas dúvidas

Veja abaixo as respostas para as principais dúvidas sobre como funciona o refinanciamento de imóvel.

Refinanciamento de imóvel com troco, empréstimo com garantia de imóvel e home equity são a mesma coisa?

O refinanciamento de imóvel com troco, empréstimo com garantia de imóvel e home equity são nomes distintos para a mesma operação. Embora ainda não seja tão conhecida em todo o Brasil, essa modalidade oferece condições mais atraentes para quem busca crédito, justamente por envolver garantia real.

Posso continuar morando no imóvel durante o refinanciamento?

Sim. Mesmo sendo a garantia da operação, o imóvel continua em posse do proprietário durante todo o período de pagamento do empréstimo.

Posso usar o refinanciamento para reduzir as parcelas do meu financiamento atual?

Sim. O refinanciamento permite trocar um contrato de crédito mais caro por outro com juros menores e prazos maiores. Dessa forma, é possível reduzir o valor das parcelas e ainda obter o “troco”, ou seja, parte do valor do imóvel em dinheiro para usar como quiser.

Qual é o valor máximo que posso liberar no refinanciamento?

A Creditas libera até 60% do valor de mercado do imóvel, de acordo com a análise de crédito e a avaliação do bem.

Se o imóvel ainda estiver financiado, o valor do saldo devedor é abatido desse limite. Ou seja, a instituição quita a dívida existente e libera apenas a diferença como crédito disponível,  o chamado “troco”.

Quantas parcelas preciso pagar para refinanciar um imóvel?

O imóvel pode estar financiado, mas precisamos que ele esteja com 50% do financiamento pago. Dessa forma, incluiremos no empréstimo o valor necessário para quitar a dívida do imóvel.

Portanto, a instituição financeira será interveniente quitante, que é quando o empréstimo quita uma ou mais dívidas do imóvel colocado em garantia.

Para encerrar, que tal explorar mais conteúdos aqui no Exponencial? Por aqui, você encontra dicas práticas e insights valiosos sobre finanças pessoais para impulsionar suas conquistas.

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