Como funciona o refinanciamento de imóvel com troco?

Com o crédito mais caro no país, famílias têm buscado alternativas para financiar projetos com mais previsibilidade. Uma delas é o refinanciamento de imóvel com troco, que usa o imóvel como garantia para acessar valores mais altos e prazos mais longos, com juros menores do que linhas sem garantia.

Neste guia, entenda como a modalidade funciona, quem pode contratar e quanto é possível liberar. Também veja custos, prazos e riscos antes de decidir.

Para facilitar sua leitura, veja quais são os tópicos abordados nesta matéria:

• O que é
• Como funciona
• Como contratar
• Vantagens
• Desvantagens
• Dicas do especialista
• Tire suas dúvidas
  • Refinanciamento de imóvel com troco, empréstimo com garantia de imóvel e home equity são a mesma coisa?
  • Posso continuar morando no imóvel durante o refinanciamento?
  • Posso usar o refinanciamento para reduzir as parcelas do meu financiamento atual?
  • Qual é o valor máximo que posso liberar no refinanciamento?
  • Quantas parcelas preciso pagar para refinanciar um imóvel?

O que é refinanciamento de imóvel?

O refinanciamento permite usar um imóvel como garantia para obter crédito. A modalidade também conhecida como home equity ou crédito imobiliário com troco é oferecida tanto por instituições tradicionais quanto bancos digitais e fintechs .

Neste modelo de contratação, o consumidor oferece o seu imóvel, mesmo não quitado, como garantia de pagamento. E, até a quitação do empréstimo, o bem fica alienado à instituição, mas pode continuar sendo utilizado normalmente pelo proprietário.

Em operações desse tipo, o risco de inadimplência diminui e, por isso, os juros também ficam menores. Com mais segurança de pagamento, as instituições financeiras normalmente conseguem oferecer maiores prazos e valores de crédito mais altos.

Como funciona o refinanciamento de imóvel com troco?

Esse tipo de crédito imobiliário funciona de forma simples: o proprietário solicita um novo financiamento usando o bem como garantia.

Com o valor concedido, a instituição quita o saldo devedor do financiamento anterior (se houver) e libera o restante em conta — o chamado “troco”.

Se o imóvel estiver quitado, o processo é similar, mas a instituição não precisará quitar o bem antes. Assim, o valor liberado será depositado integralmente como crédito.

Exemplo de como funciona o empréstimo como garantia de imóvel:

Imagine um imóvel avaliado em R$ 200 mil, no qual ainda restam R$ 20 mil para quitar. Se você precisa de R$ 30 mil, a instituição pode liberar R$ 50 mil.

Parte do valor é usada para quitar o saldo pendente e os R$ 30 mil restantes ficam disponíveis para você usar conforme a sua necessidade. Assim, o primeiro crédito é quitado e o imóvel se torna garantia da nova operação.

Que tipo de imóvel pode ser aceito?

Para que um imóvel seja aceito como garantia na Creditas, ele precisa atender a alguns requisitos básicos, que são:

• Ser urbano, com matrícula registrada em cartório e IPTU.
• Ter valor de mercado mínimo de R$ 150 mil.
• Poder ser residencial, comercial, misto ou terreno em condomínio localizado em área urbana.
• Se estiver financiado, é necessário que pelo menos 50% do valor já tenha sido pago. Nesse caso, a Creditas atua como interveniente quitante, quitando o saldo restante para que o imóvel possa ser usado como garantia.
• O imóvel deve estar regularizado, com documentação completa (matrícula, IPTU e habite-se, quando aplicável).

Se você ainda tiver dúvida sobre as condições do imóvel, consulte o artigo completo com as condições para o seu imóvel ser aceito como garantia.

Como contratar o refinanciamento de imóvel

Solicitar essa linha de crédito é mais simples do que parece. O processo acontece em etapas e pode ser feito 100% online.

1. Faça uma simulação

O primeiro passo é simular o empréstimo. Nessa etapa, você informa dados básicos sobre você e o seu imóvel. Com isso, a instituição calcula o valor máximo que pode ser liberado, o prazo e as condições das parcelas.

2. Envie seus documentos

Após escolher a melhor proposta, é hora de enviar os documentos pessoais e do imóvel. Essa fase serve para confirmar a titularidade, o valor de mercado e a regularidade jurídica do bem.

Documentação para avaliação do imóvel 

• Matrícula do imóvel; 
• Capa, carnê ou certidão cadastral do IPTU, informando a área do imóvel e do terreno; 
• Habite-se e CND de INSS, para os casos em que a construção não está averbada na matrícula.

Documentação para análise jurídica para proponente, cônjuge e proprietário do imóvel 

• Certidão negativa de tributos municipais, oferecida pela prefeitura de onde o imóvel está localizado, CND de IPTU;
• Matrícula atualizada do imóvel com certidão negativa de ônus reais e pessoais reipersecutórios; 
• Declaração de quitação condominial com reconhecimento de firma (CND de condomínio);
• Ata da assembleia de eleição do síndico ou contrato de prestação de serviço entre a administradora de condomínios e o condomínio;
• RG e CPF do proponente e do cônjuge; 
• Comprovante de dados bancários para o pagamento da operação - cópia do cheque, cartão da conta ou extrato; 
• Comprovante de residência (água, luz, telefone ou gás): emitido nos últimos 90 dias; 
• Comprovante de estado civil;
• Certidão de nascimento, para solteiros, ou certidão de casamento e escritura de pacto.

Leia também: Documentos necessários para compra de imóvel - confira a lista completa!

3. Aguarde a análise e avaliação

A instituição realiza a análise de crédito e a avaliação do imóvel, verificando o histórico do contratante e o valor de mercado do bem. Com isso, é possível definir o limite de crédito e as condições finais da operação.

4. Assine o contrato

Com a proposta aprovada, o cliente recebe o contrato de refinanciamento para assinatura. Após a formalização, o imóvel fica alienado à instituição financeira, ou seja, vinculado como garantia, mas o proprietário continua morando e utilizando normalmente o bem.

5. Receba o crédito

Depois da assinatura, o valor é liberado na conta: parte do montante quita o saldo devedor do imóvel, se houver, e o restante é o “troco”, que pode ser usado para qualquer finalidade, como quitar dívidas, investir ou realizar um projeto pessoal.

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As taxas de refinanciamento de imóvel são mais baixas?

As taxas tendem a ser menores do que no crédito sem garantia porque o imóvel reduz o risco da operação. Na Creditas, a taxa pode começar em 1,09% ao mês + IPCA, com prazo de até 240 meses, variando conforme análise e CET.

Para comparar com outras modalidades, use as médias por modalidade do Banco Central e observe o mês de referência. No cheque especial, também existe limite regulatório de 8% ao mês para pessoa física, o que não significa que todas as instituições cobram exatamente esse patamar.

Veja abaixo um comparativo entre as taxas das principais modalidades:

Fonte: Banco Central - As taxas fornecidas diretamente pela Creditas são válidas em dezembro de 2025.

Quais as vantagens do refinanciamento de imóvel com troco?

O crédito com garantia de imóvel é uma solução para quem precisa de liquidez sem abrir mão do patrimônio. A instituição quita o saldo pendente do financiamento e libera o valor adicional para o cliente usar conforme a necessidade.

Seja para organizar dívidas, investir, reformar ou reforçar o caixa do negócio, o home equity é uma possibilidade viável, com taxa de juros mais acessível. Conheça os principais benefícios:

• Uso livre do imóvel durante o pagamento: mesmo como garantia, o bem permanece em posse do proprietário.

• Prazos longos e condições flexíveis: facilitam o planejamento financeiro e reduzem o risco de inadimplência.

• Parcelas que cabem no orçamento: mais previsibilidade para reorganizar as finanças ou investir em novos projetos.

Quais as desvantagens do refinanciamento de imóvel com troco?

Embora o refinanciamento de imóvel com troco ofereça juros mais baixos e prazos longos, é importante considerar alguns pontos antes de contratar.

• Processo mais detalhado: a análise de crédito e a documentação exigida podem tornar a liberação do dinheiro mais lenta, o que não atende quem precisa de recursos imediatos.

• Risco de inadimplência: como o imóvel é a garantia, atrasos prolongados podem levar à perda do bem.

• Planejamento é essencial: as parcelas devem caber no orçamento e fazer sentido dentro do seu planejamento financeiro.

Esses cuidados ajudam a contratar o crédito com mais segurança e garantir que ele seja, de fato, uma solução vantajosa no longo prazo.

Se a sua necessidade for de crédito rápido, existem opções mais ágeis, como o refinanciamento de veículo, que também permite usar um bem já quitado ou em financiamento como garantia, e o empréstimo consignado, com parcelas descontadas diretamente da folha de pagamento.

Dicas do especialista para fazer um refinanciamento de imóvel

Antes de contratar, a orientação do Gui Casagrande, especialista em educação financeira, é avançar com planejamento e comparação de propostas. Em operações com garantia, pequenas diferenças de taxa, prazo e custos (cartório, avaliação e eventuais seguros/tarifas) têm impacto relevante no custo total.

A seguir, veja dicas práticas para conquistar um empréstimo com juros mais baixos e evitar custos desnecessários.

1. Pesquisa os bancos: realize uma pesquisa minuciosa no mercado financeiro, explorando ofertas de diversas instituições, como bancos tradicionais, cooperativas de crédito e instituições online.
2. Compare taxas entre bancos: analise cuidadosamente as taxas de juros oferecidas por diferentes instituições. Variações podem ocorrer com base no valor do empréstimo, no prazo de pagamento e na sua situação financeira.
3. Cuide do seu score: mantenha seu histórico de crédito em bom estado. Um bom score pode abrir portas para taxas mais baixas. Corrija pendências antes de solicitar o empréstimo, se possível.
4. Negociação: não hesite em negociar as condições do empréstimo. Às vezes, é possível obter taxas mais baixas ao explicar sua situação financeira e demonstrar sua capacidade de pagamento.
5. Ofereça garantias: considere oferecer garantias, como veículo ou imóvel. Isso pode reduzir as taxas de juros, proporcionando maior segurança ao credor. A Creditas é a maior plataforma online de crédito com garantia do Brasil. Explore nossas opções para conhecer mais sobre as soluções disponíveis.
6. Avalie as condições gerais: além das taxas de juros, avalie tarifas, prazos e penalidades. Uma taxa de juros aparentemente baixa pode ser compensada por condições menos favoráveis, como prazos de pagamento mais curtos ou custos adicionais como seguros e tarifas.
7. Consulte um especialista: a Creditas possui um time de especialistas em finanças para orientação personalizada sobre as melhores opções com base em sua situação. Entre em contato via APP (Android | iOS) ou pelos telefones (11) 3164-1402 São Paulo (capital), 4003 1586, demais capitais e regiões metropolitanas e 0800 721 8547 (apenas fixo).

Tire suas dúvidas

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