Como funciona o refinanciamento de imóvel com troco?

Com o custo do crédito ainda alto no Brasil, muitos consumidores têm buscado alternativas para financiar seus planos de forma mais acessível.

Uma delas é o refinanciamento de imóvel com troco, uma modalidade que permite transformar parte do valor do imóvel em dinheiro sem precisar vendê-lo.

Neste guia, você vai entender como funciona, quem pode contratar, quanto é possível liberar e por que essa opção vem se destacando entre as mais vantajosas do mercado de crédito em 2025.

Para facilitar sua leitura, veja quais são os tópicos abordados nesta matéria:

• O que é
• Como funciona
• Como contratar
• Vantagens
• Desvantagens
• Dicas do especialista
• Tire suas dúvidas
  • Refinanciamento de imóvel com troco, empréstimo com garantia de imóvel ou home equity são a mesma coisa?
  • Posso continuar morando no imóvel durante o refinanciamento?
  • Posso usar o refinanciamento para reduzir as parcelas do meu financiamento atual?
  • Qual é o valor máximo que posso liberar no refinanciamento?
  • Quantas parcelas preciso pagar para refinanciar um imóvel?

O que é refinanciamento de imóvel?

Essa modalidade, também conhecida como home equity ou crédito imobiliário com troco, permite usar um imóvel como garantia para obter crédito.

Para contratar, o consumidor deve entrar em contato com a instituição financeira que oferece essa modalidade. Hoje, além dos bancos tradicionais, bancos digitais e fintechs também fazem esse tipo de operação.

Nesta modalidade, o consumidor oferece o seu imóvel, mesmo não quitado, como garantia de pagamento. Até a quitação do empréstimo, o bem fica alienado à instituição, mas pode continuar sendo utilizado normalmente pelo proprietário.

Em operações desse tipo, o risco de inadimplência diminui e, por isso, os juros também ficam menores. Com mais segurança de pagamento, as instituições financeiras normalmente conseguem oferecer maiores prazos e valores de crédito mais altos.

Como funciona o refinanciamento de imóvel com troco

Esse tipo de crédito imobiliário funciona de forma simples: o proprietário solicita um novo financiamento usando o bem como garantia.

Com o valor concedido, a instituição quita o saldo devedor do financiamento anterior (se houver) e libera o restante em conta — o chamado “troco”.

Se o imóvel estiver quitado, o processo é similar, mas a instituição não precisará quitar o bem antes. Assim, o valor liberado será depositado integralmente como crédito.

Exemplo prático:

Se você tiver um imóvel que vale R$ 200 mil e já pagou R$ 180 mil, ainda faltam R$ 20 mil para quitá-lo. Nesta situação, se precisar de R$ 30 mil, a instituição liberará R$ 50 mil, quitando o saldo e repassando o “troco” de R$ 30 mil para você usar como preferir.

Assim, o primeiro crédito é quitado e o imóvel se torna garantia da nova operação.

Que tipo de imóvel pode ser aceito?

Para que um imóvel seja aceito como garantia na Creditas, ele precisa atender a alguns requisitos básicos:

• Ser urbano, com matrícula registrada em cartório e IPTU.
• Ter valor de mercado mínimo de R$ 150 mil.
• Poder ser residencial, comercial, misto ou terreno em condomínio localizado em área urbana.
• Se estiver financiado, é necessário que pelo menos 50% do valor já tenha sido pago. Nesse caso, a Creditas atua como interveniente quitante, quitando o saldo restante para que o imóvel possa ser usado como garantia.
• O imóvel deve estar regularizado, com documentação completa (matrícula, IPTU e habite-se, quando aplicável).

Se você ainda tiver dúvida sobre as condições do imóvel, consulte o artigo completo com as condições para o seu imóvel ser aceito como garantia.

Como contratar o refinanciamento de imóvel

Solicitar essa linha de crédito é mais simples do que parece. O processo acontece em etapas e pode ser feito 100% online.

1. Faça uma simulação

O primeiro passo é simular o empréstimo. Nessa etapa, você informa dados básicos sobre você e o seu imóvel. Com isso, a instituição calcula o valor máximo que pode ser liberado, o prazo e as condições das parcelas.

2. Envie seus documentos

Após escolher a melhor proposta, é hora de enviar os documentos pessoais e do imóvel. Essa fase serve para confirmar a titularidade, o valor de mercado e a regularidade jurídica do bem.

Documentação para avaliação do imóvel 

• Matrícula do imóvel; 
• Capa, carnê ou certidão cadastral do IPTU, informando a área do imóvel e do terreno; 
• Habite-se e CND de INSS, para os casos em que a construção não está averbada na matrícula.

Documentação para análise jurídica para proponente, cônjuge e proprietário do imóvel 

• Certidão negativa de tributos municipais, oferecida pela prefeitura de onde o imóvel está localizado, CND de IPTU;
• Matrícula atualizada do imóvel com certidão negativa de ônus reais e pessoais reipersecutórios; 
• Declaração de quitação condominial com reconhecimento de firma - CND de condomínio;
• Ata da assembleia de eleição do síndico ou contrato de prestação de serviço entre a administradora de condomínios e o condomínio;
• RG e CPF do proponente e do cônjuge; 
• Comprovante de dados bancários para o pagamento da operação - cópia do cheque, cartão da conta ou extrato; 
• Comprovante de residência (água, luz, telefone ou gás) - emitido nos últimos 90 dias; 
• Comprovante de estado civil;
• Certidão de nascimento, para solteiros, ou certidão de casamento e escritura de pacto. 

3. Aguarde a análise e avaliação

A instituição realiza a análise de crédito e a avaliação do imóvel, verificando o histórico do contratante e o valor de mercado do bem. Com isso, é possível definir o limite de crédito e as condições finais da operação.

4. Assine o contrato

Com a proposta aprovada, o cliente recebe o contrato de refinanciamento para assinatura. Após a formalização, o imóvel fica alienado à instituição financeira — ou seja, vinculado como garantia —, mas o proprietário continua morando e utilizando normalmente o bem.

5. Receba o crédito

Depois da assinatura, o valor é liberado na conta: parte do montante quita o saldo devedor do imóvel, se houver, e o restante é o “troco”, que pode ser usado para qualquer finalidade — quitar dívidas, investir ou realizar um projeto pessoal.

As taxas de refinanciamento de imóvel são mais baixas?

As taxas de juros nessa modalidade são mais baixas porque a instituição tem a segurança da garantia. Em outubro de 2025, a Creditas oferece juros a partir de 1,09% ao mês + IPCA, enquanto linhas como empréstimo pessoal ou cheque especial chegam a 8% ao mês.

Veja abaixo um comparativo entre as taxas das principais modalidades:

Modalidade de crédito	Taxa de juros ao mês (%)
Refinanciamento de imóvel (Creditas)	a partir de 1,09% + IPCA
Empréstimo pessoal*	8,05%
Cheque especial*	7,96%
Consignado privado**	3,53%
Consignado público**	2,18%
Consignado INSS**	1,79%
Rotativo do cartão de crédito**	15,02%

Fonte: *Procon e **Banco Central - As taxas fornecidas diretamente pela Creditas são válidas em outubro de 2025.

Quais as vantagens do refinanciamento de imóvel com troco?

Essa operação de crédito garantida por imóvel é ideal para quem busca liquidez sem perder o bem. A instituição quita o saldo existente e libera o valor excedente para o cliente usar como desejar: quitar dívidas, investir, reformar ou ampliar o negócio.

Os principais benefícios:

• Uso livre do imóvel durante o pagamento do crédito.
• Mesmo sendo a garantia da operação, o bem permanece sob posse do proprietário.
• Prazos longos e condições mais flexíveis que facilitam o planejamento financeiro e reduz o risco de inadimplência.
• As parcelas podem ser ajustadas ao orçamento, oferecendo mais previsibilidade e tranquilidade a quem busca reorganizar as finanças ou investir em novos projetos.

Quais as desvantagens do refinanciamento de imóvel com troco?

Embora o refinanciamento de imóvel com troco ofereça condições vantajosas, como juros baixos e prazos longos para pagamento, é importante conhecer alguns pontos de atenção antes de contratar.

Apesar das condições favoráveis, essa modalidade exige análise detalhada e documentação completa, o que pode tornar o processo mais demorado. Isso faz com que o refinanciamento nem sempre seja a melhor alternativa para quem precisa do dinheiro de forma imediata.

Outro ponto a considerar é o risco de inadimplência: como o imóvel é usado como garantia, o atraso prolongado nas parcelas pode resultar na perda do bem. Por isso, o ideal é garantir que o valor das prestações caiba no orçamento e que haja um planejamento financeiro consistente antes da contratação.

Se a sua necessidade for de crédito rápido, existem opções mais ágeis, como o refinanciamento de veículo, que também permite usar um bem já quitado ou em financiamento como garantia, e o empréstimo consignado, com parcelas descontadas diretamente da folha de pagamento.

Dicas do especialista para fazer um refinanciamento de imóvel

Quando você decide buscar um refinanciamento de veículo, a principal orientação que eu, Gui Casagrande, sempre dou é: faça isso com calma e planejamento. Aqui na Creditas, sabemos que a decisão de contrair um empréstimo é importante, por isso, quero compartilhar com você alguns cuidados essenciais.

A seguir, veja dicas práticas para conquistar um empréstimo com juros mais baixos e evitar custos desnecessários.

1. Pesquisa os bancos: realize uma pesquisa minuciosa no mercado financeiro, explorando ofertas de diversas instituições, como bancos tradicionais, cooperativas de crédito e instituições online.
2. Compare taxas entre bancos: analise cuidadosamente as taxas de juros oferecidas por diferentes instituições. Variações podem ocorrer com base no valor do empréstimo, no prazo de pagamento e na sua situação financeira.
3. Cuide do seu score: mantenha seu histórico de crédito em bom estado. Um bom score pode abrir portas para taxas mais baixas. Corrija pendências antes de solicitar o empréstimo, se possível.
4. Negociação: não hesite em negociar as condições do empréstimo. Às vezes, é possível obter taxas mais baixas ao explicar sua situação financeira e demonstrar sua capacidade de pagamento.
5. Ofereça garantias: considere oferecer garantias, como veículo ou imóvel. Isso pode reduzir as taxas de juros, proporcionando maior segurança ao credor. A Creditas é a maior plataforma online de crédito com garantia do Brasil. Explore nossas opções para conhecer mais sobre as soluções disponíveis.
6. Avalie as condições gerais: além das taxas de juros, avalie tarifas, prazos e penalidades. Uma taxa de juros aparentemente baixa pode ser compensada por condições menos favoráveis, como prazos de pagamento mais curtos ou custos adicionais como seguros e tarifas.
7. Consulte um especialista: a Creditas possui um time de especialistas em finanças para orientação personalizada sobre as melhores opções com base em sua situação. Entre em contato via APP (Android | iOS) ou pelos telefones (11) 3164-1402 São Paulo (capital), 4003 1586, demais capitais e regiões metropolitanas e 0800 721 8547 (apenas fixo).

Tire suas dúvidas

Veja abaixo as respostas para as principais dúvidas sobre como funciona o refinanciamento de imóvel.

Refinanciamento de imóvel com troco, empréstimo com garantia de imóvel ou home equity são a mesma coisa?

Se você ainda não conhece bem essa modalidade, vale esclarecer: refinanciamento de imóvel com troco, empréstimo com garantia de imóvel e home equity são nomes distintos para a mesma operação.

Embora ainda não seja tão conhecida em todo o Brasil, essa modalidade oferece condições mais atraentes para quem busca crédito, justamente por envolver garantia real.

Algumas instituições usam esses nomes de forma intercambiável, mas o ponto central é sempre o mesmo: você oferece um imóvel como garantia para obter crédito com juros menores e prazos mais generosos.

Posso continuar morando no imóvel durante o refinanciamento?

Sim. Mesmo sendo a garantia da operação, o imóvel continua em posse do proprietário durante todo o período de pagamento do empréstimo.

Posso usar o refinanciamento para reduzir as parcelas do meu financiamento atual?

Sim. O refinanciamento permite trocar um contrato de crédito mais caro por outro com juros menores e prazos maiores. Dessa forma, é possível reduzir o valor das parcelas e ainda obter o “troco”, ou seja, parte do valor do imóvel em dinheiro para usar como quiser.

Qual é o valor máximo que posso liberar no refinanciamento?

A Creditas libera até 60% do valor de mercado do imóvel, de acordo com a análise de crédito e a avaliação do bem.

Se o imóvel ainda estiver financiado, o valor do saldo devedor é abatido desse limite. Ou seja, a instituição quita a dívida existente e libera apenas a diferença como crédito disponível,  o chamado “troco”.

Quantas parcelas preciso pagar para refinanciar um imóvel?

O imóvel pode estar financiado, mas precisamos que ele esteja com 50% do financiamento pago. Dessa forma, incluiremos no empréstimo o valor necessário para quitar a dívida do imóvel, ou seja, seremos interveniente quitante, que é quando o empréstimo quita uma ou mais dívidas do imóvel colocado em garantia.

Para encerrar, que tal explorar mais conteúdos aqui no Exponencial? Por aqui, você encontra dicas práticas e insights valiosos sobre finanças pessoais para impulsionar suas conquistas.

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