O que é LTV de empréstimo e como influencia no valor liberado

Se você contratar um empréstimo com garantia de imóvel ou financiamento, provavelmente vai encarar o termo LTV em algum momento do processo. Isso influencia diretamente no valor final concedido. E só para não confundir: não tem nada a ver com o Lifetime Value. Essa é a uma métrica de Marketing usada para medir o faturamento que um cliente gera para uma empresa depois de conquistado.

Para quem está em processo de comparação de propostas de crédito entre instituições, é importante entender o que a sigla representa. A partir disso você fica sabendo qual o valor máximo a pagar e os principais detalhes desse tipo de operação para não ocorrer nenhum mal entendido durante a contratação. Sem contar que você deve conhecer tudo sobre alienação fiduciária e crédito com garantia.

Como funciona empréstimo com garantia ou financiamento

Geralmente, quem conhece essa modalidade sabe que tem os juros mais baixos do mercado, como aponta o Banco Central, prazos longos e oferece quantias elevadas, podendo chegar a milhões de reais.

O que nem todo mundo entende é que para oferecer essas condições, a empresa precisa ter segurança de que você pagará. Para diminuir o risco de inadimplência, quem solicita assina um contrato, atrelando um bem em garantia à empresa. Isso é chamado de alienação fiduciária.

Mas, você pode continuar usufruindo normalmente do imóvel ou veículo alienado, inclusive alugar ou vender. No entanto, para isso, o novo comprador ou quem vende deve pagar o restante das parcelas antes.

Inclusive, é importante ressaltar que um imóvel não pode estar alienado em duas instituições ao mesmo tempo. Se quiser assegurar outro pagamento é necessário fazer o Interveniente Quitante (IQ). Isto é, justamente quitar tudo na empresa anterior para então fechar um novo contrato. Existe até a possibilidade da financeira para onde você quer ir terminar de pagar. Depois a quantia é acrescida ao valor solicitado no empréstimo.

Confira as etapas da contratação:

1. Solicitação: hoje em dia é possível fazer uma simulação do empréstimo no site da Creditas. Feito isso, você também pode solicitar pela internet, preenchendo alguns dados, ou pelo telefone, de acordo com cada empresa.
2. Análise de crédito: seu perfil financeiro é avaliado a partir dos seus hábitos de consumo e histórico de crédito. A partir disso, é possível verificar se o valor que solicitou é compatível à sua situação atual. Quanto melhor pagador você for (menos dívidas tiver), maior a chance de ter o empréstimo aprovado.
3. Vistoria do bem: a empresa realiza uma avaliação da casa ou do carro. No caso do imóvel geralmente considera-se mais a localização (cidade, bairro…) e nível de depreciação. Este último também cabe na vistoria do veículo. O valor avaliado em ambas as situações não é o mesmo da visão comercial - a instituição se vale de outros critérios para isso. Afinal, é ponderada a probabilidade de você não pagar, o bem ser tomado e o risco da empresa leiloar e perder dinheiro.
4. Assinatura do contrato: depois de tudo aprovado, é liberado o documento de formalização do empréstimo para assinatura. O contrato deve ser entregue assinado à instituição financeira.
5. Liberação do recurso: muitas empresas liberam o recurso em menos de 20 dias, mas isso pode variar, dependendo de alguns fatores. Por exemplo, a velocidade com que você entrega os documentos atualizados, quanto tempo leva a análise de crédito, jurídica e a vistoria realizada pelo credor.

O que é LTV?

O LTV é uma sigla para o termo em inglês "Loan To Value". Não existe uma tradução exata para o português, mas poderia ser chamado de “valor do empréstimo”.  O LTV também recebe o nome de rácio financeiro e é um indicador usado para definir o valor limite que poderá ser concedido. Corresponde, na verdade, ao percentual do valor máximo do bem oferecido pela instituição financeira no crédito com garantia.

É resultado de um cálculo realizado pela empresa que leva em conta principalmente um estudo do seu perfil como consumidor e do bem a ser alienado nas etapas de análise de crédito e vistoria. O objetivo nesse procedimento é reduzir o risco de inadimplência e, assim, conseguir aumentar ao máximo a quantia entregue a você.

Ainda é importante lembrar que o LTV varia de acordo com a taxa de juros, o prazo, o tipo de imóvel e o sistema de amortização (a forma como o empréstimo será pago). E atenção: não necessariamente você receberá essa quantia limite. Pode ser menor, dependendo da análise da empresa.

Como calcular

Antes de explicarmos como ocorre todo o procedimento, devemos ressaltar que os cálculos ficam por conta da instituição.

É fundamental entender que fatores compõem o LTV. Para chegar no valor máximo ao qual você terá acesso, é preciso somar a quantia do empréstimo com outras dívidas acumuladas até agora. Nesses débitos entra, inclusive, o Interveniente Quitante. Ou seja, se sua casa ainda não está totalmente quitada ou é usada como garantia de outra operação de crédito. Tudo isso será dividido pelo valor do imóvel, definido pela empresa credora na vistoria.

Sendo, IQ = Interveniente Quitante, veja a fórmula:

LTV = Valor solicitado no empréstimo + IQ + Dívidas/ Valor do imóvel x 100%

Exemplo

Supondo que uma pessoa tenha:

• Solicitado R$ 30 mil de empréstimo
• R$ 10 mil de IQ
• R$ 2 mil de outras dívidas
• Valor do imóvel = R$ 100 mil

Aplicando à fórmula, fica:

LTV = (30.000 + 10.000 + 2.000)/100.000 x 100%

LTV = 42.000/ 100.000 x 100%

LTV = 0,42 x 100%

LTV = 42%

Ou seja, você receberia no máximo 42% do valor do seu imóvel. Se este vale R$ 100 mil, então o empréstimo seria de exatamente R$ 42 mil.