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por Portal Exponencial
Atualizado em 29 de junho, 2020
Se você contratar um empréstimo com garantia de imóvel ou financiamento, provavelmente vai encarar o termo LTV em algum momento do processo. Isso influencia diretamente no valor final concedido. E só para não confundir: não tem nada a ver com o Lifetime Value. Essa é a uma métrica de Marketing usada para medir o faturamento que um cliente gera para uma empresa depois de conquistado.
Para quem está em processo de comparação de propostas de crédito entre instituições, é importante entender o que a sigla representa. A partir disso você fica sabendo qual o valor máximo a pagar e os principais detalhes desse tipo de operação para não ocorrer nenhum mal entendido durante a contratação. Sem contar que você deve conhecer tudo sobre alienação fiduciária e crédito com garantia.
Geralmente, quem conhece essa modalidade sabe que tem os juros mais baixos do mercado, como aponta o Banco Central, prazos longos e oferece quantias elevadas, podendo chegar a milhões de reais.
O que nem todo mundo entende é que para oferecer essas condições, a empresa precisa ter segurança de que você pagará. Para diminuir o risco de inadimplência, quem solicita assina um contrato, atrelando um bem em garantia à empresa. Isso é chamado de alienação fiduciária.
Mas, você pode continuar usufruindo normalmente do imóvel ou veículo alienado, inclusive alugar ou vender. No entanto, para isso, o novo comprador ou quem vende deve pagar o restante das parcelas antes.
Inclusive, é importante ressaltar que um imóvel não pode estar alienado em duas instituições ao mesmo tempo. Se quiser assegurar outro pagamento é necessário fazer o Interveniente Quitante (IQ). Isto é, justamente quitar tudo na empresa anterior para então fechar um novo contrato. Existe até a possibilidade da financeira para onde você quer ir terminar de pagar. Depois a quantia é acrescida ao valor solicitado no empréstimo.
Confira as etapas da contratação:
O LTV é uma sigla para o termo em inglês "Loan To Value". Não existe uma tradução exata para o português, mas poderia ser chamado de “valor do empréstimo”. O LTV também recebe o nome de rácio financeiro e é um indicador usado para definir o valor limite que poderá ser concedido. Corresponde, na verdade, ao percentual do valor máximo do bem oferecido pela instituição financeira no crédito com garantia.
É resultado de um cálculo realizado pela empresa que leva em conta principalmente um estudo do seu perfil como consumidor e do bem a ser alienado nas etapas de análise de crédito e vistoria. O objetivo nesse procedimento é reduzir o risco de inadimplência e, assim, conseguir aumentar ao máximo a quantia entregue a você.
Ainda é importante lembrar que o LTV varia de acordo com a taxa de juros, o prazo, o tipo de imóvel e o sistema de amortização (a forma como o empréstimo será pago). E atenção: não necessariamente você receberá essa quantia limite. Pode ser menor, dependendo da análise da empresa.
Antes de explicarmos como ocorre todo o procedimento, devemos ressaltar que os cálculos ficam por conta da instituição.
É fundamental entender que fatores compõem o LTV. Para chegar no valor máximo ao qual você terá acesso, é preciso somar a quantia do empréstimo com outras dívidas acumuladas até agora. Nesses débitos entra, inclusive, o Interveniente Quitante. Ou seja, se sua casa ainda não está totalmente quitada ou é usada como garantia de outra operação de crédito. Tudo isso será dividido pelo valor do imóvel, definido pela empresa credora na vistoria.
Sendo, IQ = Interveniente Quitante, veja a fórmula:
LTV = Valor solicitado no empréstimo + IQ + Dívidas/ Valor do imóvel x 100%
Supondo que uma pessoa tenha:
Aplicando à fórmula, fica:
LTV = (30.000 + 10.000 + 2.000)/100.000 x 100%
LTV = 42.000/ 100.000 x 100%
LTV = 0,42 x 100%
LTV = 42%
Ou seja, você receberia no máximo 42% do valor do seu imóvel. Se este vale R$ 100 mil, então o empréstimo seria de exatamente R$ 42 mil.
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