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Como investir em fundos imobiliários? Veja estas dicas para iniciantes

Tipo de investimento é ideal para quem quer investir em imóveis, mas não pretende administrá-lo. Saiba mais!

por Leonardo Cruz

Atualizado em 5 de junho, 2023

Como investir em fundos imobiliários? Veja estas dicas para iniciantes

Quer saber tudo sobre fundos imobiliários? Então você está no lugar certo.  Nesta matérias, vamos explicar o que é e como funciona esse tipo de investimento. Acompanhe!

O aluguel é um dos modelos de renda passiva mais tradicionais. Mas nem todos têm milhares de reais para comprar um imóvel e aproveitar seu rendimento. Por isso, o mercado financeiro deu um jeito e criou os fundos imobiliários, sob medida para quem quer ter o rendimento dos aluguéis sem um capital alto.

Mas não é possível encontrá-los nas páginas de fundos das corretoras. Isso acontece porque funcionam como ações. São negociados na bolsa de valores, por partes chamadas de “cotas”.

Você pode fazer a compra por meio do home broker, de forma similar ao investimento em empresas. Nesta matéria, vamos revelar algumas dicas para iniciantes de como investir em fundos imobiliários. Boa leitura!

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Para facilitar sua leitura, veja os tópicos abordados nesta matéria:

O que são fundos imobiliários?

A maioria das pessoas que tem algum dinheiro aplicado foca em produtos de renda fixa que vão fazer o bolo crescer aos poucos, como a caderneta da poupança. Mas existe outra modalidade: a de renda passiva.

Essa categoria não foca no crescimento do bolo, mas no consumo das fatias. Assim, são os investimentos que fazem o dinheiro pingar recorrentemente na sua conta, como um salário. É assim que funciona o fundo imobiliário, uma espécie de condomínio de investidores.

Quando um agente financeiro tem o plano de comprar vários imóveis e lucrar com o aluguel deles, usa o dinheiro dos investidores do fundo para alcançar esse propósito e compartilhar o risco. Assim surgem os IPOs, como nas ações.

Como os fundos imobiliários funcionam?

No fundo imobiliário, os ganhos de operações de compra ou construção de imóveis são divididos entre os participantes. Isso acontece na proporção do dinheiro investido por cada um, de forma similar aos dividendos das ações.

As decisões feitas pelo gestor do fundo seguem uma política predefinida. O sucesso ou fracasso dos fundos é o que determina o valor de suas cotas. O resultado compõe o patrimônio, dividido em frações. Quem aplica compra as cotas.

Mas diferentemente de um proprietário, o cotista não tem nenhum direito real sobre os empreendimentos. Em contrapartida, não responde pessoalmente por obrigações ligadas a eles, já que essa tarefa é da instituição administradora. Embora sejam renda passiva, não são considerados investimentos de renda fixa, já que não há garantia de manutenção da renda.

Quais são as vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários contam com alguns traços de renda fixa, como a geração recorrente de dinheiro. No entanto, são produtos similares às ações. Por isso, são indicados para investidores com um apetite de risco moderado.

É possível comparar o investimento às ações que pagam dividendos. Quem aposta nos fundos enfrenta riscos mas, ainda assim, contam com opções crescentes para mitigá-los. Isso acontece porque o número de fundos na bolsa está aumentando, assim como os produtos inclusos.

Fundos de só um empreendimento foram trocados por alternativas diversificadas, que incluem ativos de segmentos variados. Quem investe em imóveis físicos já conhece as oscilações, mas elas não são tão claras quanto na listagem do fundo na bolsa. Vale ter em mente que muito do sucesso dos fundos é atrelado a uma Selic baixa.

Quais são os tipos de operação?

Entre os vários fundos imobiliários, a maioria é dos chamados “fundos de tijolo”, incluindo imóveis corporativos, soins, galpões logísticos, lojas de varejo e por aí vai. O resto se compõe de “fundos de papel”. Confira como funcionam nos próximos tópicos.

Fundos de tijolo

Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos, com o objetivo de trazer a renda de aluguéis ou o retorno com a valorização do imóvel. Alguns focam em certos tipos de empreendimento, enquanto outros fazem um mix.

Fundos de papel

Os fundos de papel trazem títulos relacionados ao mercado imobiliário, em vez de imóveis de fato. Por isso, incluem produtos como LHs, LCIs, CRIs e debêntures. Normalmente, os créditos financiam projetos imobiliários com prazos longos. Assim, os fundos são uma porta de entrada para aplicar no segmento.

Fundos de fundos

Os fundos de fundos também são uma porta de entrada para quem está começando. Aqui, o gestor negocia cotas dos fundos imobiliários relacionados, fazendo com que o investidor não precise monitorar inúmeros segmentos.

Investir em fundos imobiliários ou comprar imóveis?

Comprar imóveis físicos costuma exigir uma soma maior de dinheiro em um mesmo ativo, aumentando seu risco. A liquidez nem sempre é boa, já que os ativos podem ter dificuldades na venda.

Custos como IPTU ou reformas também precisam fazer parte da conta. No entanto, os fundos imobiliários exigem o pagamento das taxas de administração e os investidores não têm direitos sobre os imóveis, mas sobre as cotas.

Ao administrar um imóvel físico você mesmo é o protagonista do investimento. Por isso, suas decisões e presença são o que contam no final. Em contrapartida, os fundos exigem poucos recursos e diluem os riscos graças à diversificação. A liquidez é mais alta, já que as cotas podem ser vendidas a qualquer momento.

Como investir em fundos imobiliários 

Ao escolher o segmento, você pode evitar estratégias ruins dando uma boa analisada no prospecto. No caso dos fundos de papel, é possível verificar o devedor, as garantias e o risco de inadimplência. A experiência do gestor também faz diferença, assim como nos fundos de fundos.

Os de tijolos, por sua vez, trazem várias questões além da qualidade dos ativos e da solidez dos alugadores. Fundos com só um empreendimento costumam concentrar mais riscos. Para os investidores conservadores, vale diversificar.

Os fundos imobiliários são uma solução para os investidores que querem um ativo moderado e para os agentes financeiros que precisam de capital para comprar imóveis. É similar às ações de longo prazo.

Por isso, as cotas também ganham um código com letras e números, sendo negociadas na bolsa via home broker. O mecanismo faz com que você invista em imóveis sem precisar desembolsar uma fortuna em apenas um ativo. Aqui, não há imobiliárias ou cartórios.

Hoje, a oferta é farta, com um número de fundos quase tão grande quanto o de ações de empresas. 

Neste vídeo, do canal Infomoney, entenda o passo a passo para começar a investir

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