Escritura particular de compra e venda de imóvel: quando é seguro usar?

Após completar todas as fases do processo de negociação de um imóvel, como escolher um apartamento para comprar e definir o preço e a forma de pagamento, é chegada a hora de formalizar a transação. E nesse momento muita gente se pergunta se é seguro optar por uma escritura particular de compra e venda.

Transações imobiliárias envolvem uma série de formalidades e quantias consideráveis de dinheiro. Nada mais natural que tanto o comprador quanto o vendedor queiram se proteger por meio de contratos seguros e garantias comprobatórias.

Embora a escritura pública tenha mais peso jurídico, o Código Civil também prevê a possibilidade de formalizar um negócio imobiliário por meio de um instrumento particular de compra e venda. Mas qual a diferença entre escritura pública e particular? Qual é mais segura?

Para elucidar essas e outras dúvidas, você encontrará neste post as respostas para as seguintes perguntas:

• O que é escritura particular de compra e venda?
• O que é escritura pública de compra e venda?
• Como funciona a escrituração de imóveis financiados?
• Onde buscar assessoria especializada?

O que é escritura particular de compra e venda?

Também conhecido como instrumento particular de compra e venda, esse tipo de escritura pode ser realizado por qualquer pessoa capaz e não requer intervenção do Poder Público. A única exigência é que o documento seja assinado pelas partes e, ao menos, duas testemunhas.

Embora a escritura particular não precise ser elaborada ou supervisionada por um notário, é recomendável que a formalização aconteça em um cartório. Nesse caso, a única ação do Poder Público é reconhecer a autenticidade das assinaturas das partes.

Vantagens e desvantagens da escritura particular

Essa é, sem dúvida, a maneira mais fácil e menos burocrática de formalizar uma transação imobiliária. No entanto, a mesma legislação que garante a legalidade do instrumento particular de compra e venda também impõe alguns limites à prática.

Para entender melhor, vamos dar uma olhada no que fala o artigo 108 da Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.

Uma interpretação mais livre sugere que o instrumento particular pode ser usado, independentemente do seu valor, para formalizar um negócio imobiliário. No entanto, para fins de registro cartorial, o recomendado é seguir à risca o Código Civil e usar a escritura pública quando o valor de 30 salários mínimos for ultrapassado.

Considerando que o salário mínimo atual é R$ 1045, o mais indicado é que todos os imóveis avaliados acima de R$ 31.350 sejam negociados por meio de escritura pública. Já no caso de imóveis avaliados abaixo dessa faixa de preço, o instrumento particular é uma alternativa, mas não uma obrigação.

Outro ponto a destacar é relativo ao chamado compromisso particular de compra e venda. Nesse caso, mesmo que os valores dos imóveis ultrapassem 30 salários mínimos, só há necessidade de escritura pública quando chegar o momento de lavrar o contrato definitivo.

O que é escritura pública de compra e venda?

Ao contrário do instrumento particular, a escritura pública é um documento elaborado por um Cartório de Notas, sob a supervisão de um notário. Esse profissional é responsável por garantir o cumprimento de todos os requisitos previstos em lei para formalizar uma transação.

Para tanto, o notário deve atuar como um agente do Poder Público e nunca em favor de nenhuma das partes em prejuízo da outra. Dessa forma, o documento dará valor jurídico ao negócio entre comprador e vendedor, que devem assiná-lo no final.

Vantagens e desvantagens da escritura pública

Na teoria, a escritura particular e a pública são documentos seguros e oferecem os mesmos tipos de garantias. Afinal de contas, ambos estão previstos na lei.

No entanto, na prática, a escritura pública pode ser considerada mais segura. Não há dúvidas que a intervenção do Poder Público é a melhor maneira de prevenir erros e futuros litígios relacionados com a compra e venda de imóveis.

Essa segurança jurídica, obviamente, tem um preço. Por conta do envolvimento de um cartório, é necessário estar preparado para reunir uma série de documentos e, claro, arcar com os custos da operação.

Para lavrar uma escritura pública são cobrados pelo menos dois valores. Além do custo com o ITBI (Imposto sobre Transferências Imobiliárias), é preciso arcar com as despesas cartoriais, cobradas de acordo com uma tabela progressiva.

Como funciona a escrituração de imóveis financiados?

Como vimos acima, o instrumento particular não é a melhor opção de formalização de transação imobiliária quando o valor ultrapassa 30 salários mínimos. No entanto, mesmo nessa situação, existe um outro cenário que dispensa a obrigação de lavrar uma escritura pública

Estamos falando do financiamento de imóvel. Nesses casos, o contrato que se faz com a instituição financeira que concede o crédito pode substituir a escritura pública por outro documento com valor legal até que o valor financiado seja quitado.

Até o momento da quitação, constará no documento uma alienação fiduciária em favor do proprietário anterior. Após o pagamento do valor total do imóvel, ela deve ser retirada por meio de uma declaração do vendedor atestando que a transação foi concluída.

A dispensa de lavrar escritura em cartório vale tanto para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) como pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Além disso, as casas financiadas pelo programa Minha Casa Minha Vida também se enquadram nessa exceção.

De qualquer forma, é fundamental lembrar que, mesmo sem a escritura, é necessário buscar um cartório para realizar o registro da compra do imóvel.