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Saldo devedor de financiamento: entenda como quitá-lo o quanto antes

Calcular o saldo devedor de um financiamento ao adquirir um imóvel financiado é um passo essencial. Compreenda por quê!

por Leonardo Cruz

Postado em 3 de outubro, 2023

Quer saber o que é o saldo devedor de financiamento? Então você esta no lugar certo. Nesta matéria, vamos trazer algumas possibilidades para quitá-lo. Confira!

Ao adquirir um bem financiado, é comum que surjam dúvidas ao longo do tempo sobre o valor do saldo devedor dessa dívida. Para determinar esse saldo, é crucial entender os sistemas de amortização de juros e o Custo Efetivo Total (CET) do empréstimo.

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Mas você está familiarizado com o conceito de saldo devedor em financiamentos e conhece os métodos usados para calcular essa dívida? Para esclarecer essas questões, abordaremos algumas das principais dúvidas sobre seu funcionamento e cálculo. Continue acompanhando!

O que é saldo devedor de financiamento?

O saldo devedor nada mais é que o valor que ainda falta para quitar um financiamento. Esse saldo consiste no valor emprestado pelo banco mais os juros, seguros e demais tarifas acordadas em contrato.

Para contextualizar como funciona esse saldo podemos usar o seguinte exemplo:

Você possui uma dívida no valor de R$ 90 mil com o banco, e sua parcela de pagamento mensal é de R$ 1000, sendo R$ 500 desse valor referente aos juros e tarifas.

Dessa forma, quando você paga a primeira parcela a sua dívida não passará a R$ 89 mil, pois parte do valor pago foi destinado aos juros.

Assim, a cada mês o banco corrige o valor da dívida usando a Taxa Referencial ou outro índice para aplicar os juros sobre o restante da dívida, e então calcular a sua próxima parcela.

Mês a mês, o saldo saldo devedor vai reduzindo mediante aos pagamentos das parcelas. Entretanto, é importante conhecer as taxas de juros que envolvem a sua dívida.

O que é CET?

Para uma compreensão mais aprofundada sobre como calcular o saldo devedor de uma dívida, é fundamental entender o conceito de Custo Efetivo Total (CET), que representa o montante real pago em um financiamento. O CET abrange todas as transações de crédito e foi estabelecido em 2007 por meio da Resolução nº 3.517 do Banco Central do Brasil (BACEN).

Antes de firmar qualquer contrato de crédito, as instituições financeiras têm a obrigação de detalhar o custo total do financiamento, expresso como uma taxa percentual anual. O cálculo do CET leva em consideração os seguintes elementos:

  1. Taxa de juros estipulada no contrato;
  2. Impostos relacionados à operação financeira, como o Imposto sobre Operações Financeiras (IOF);
  3. Despesas vinculadas à contratação de seguros;
  4. Tarifas diversas e encargos cobrados pelas instituições financeiras referentes aos custos de análise e pesquisa de crédito;
  5. Quaisquer outras despesas decorrentes da operação de crédito.

Não são incluídas no cálculo do CET taxas variáveis, índices de preços ou outros referenciais de remuneração que possam se modificar ao longo do prazo da operação, conforme determina a resolução. A inflação é um exemplo de custo que não pode ser incorporado ao CET. Adicionalmente, despesas relacionadas ao bem financiado, como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e taxas de registro, também são consideradas no CET.

Portanto, o CET representa o montante final do financiamento, englobando não apenas os juros, mas todos os custos associados a uma operação de crédito, e representa o valor que será pago pelo mutuário.

Como funciona o saldo devedor no mercado imobiliário?

Agora você já percebeu que a cada parcela o saldo que você deve diminui. Porém, para saber quanto você deve não basta apenas somar o que foi pago e subtrair do montante, é preciso considerar os juros das parcelas.

O seu financiamento pode contar com dois tipos de sistema de amortização: SAC ou Price.

  • SAC: a principal característica é a redução do valor das parcelas à medida que elas são pagas. Em resumo, você começa pagando mais pelo financiamento, mas termina pagando menos.
    Com a SAC, o valor da amortização será sempre o mesmo. No entanto, a cada parcela que você pagar, os juros serão calculados sobre o saldo devedor restante, que irá diminuindo mês a mês.
  • Price: o valor da parcela é fixo durante todo o financiamento, o que irá variar é o valor da amortização e dos juros. Nessa modalidade a grande diferença é que os juros não são calculados mês a mês sobre o saldo devedor, como acontece no SAC. No Price, os juros são embutidos no valor total.

Existem também outros dois sistemas de amortização menos utilizados: o Sistema Americano e Sistema de Pagamento Único.

Cada um deles utiliza de um formato próprio para quitar o saldo devedor e cobrar os juros. Portanto, saber qual tipo de sistema de amortização é utilizado em seu financiamento é essencial para entender se vale ou não antecipar ou quitar esse saldo.

Como calcular saldo devedor?

Para calcular saldo devedor do financiamento imobiliário é preciso entender que cada sistema possui um tipo de cálculo diferente. Porém, se pensarmos de uma maneira geral ele funciona assim:

Parcela mensal = Amortização + Juros

Além disso, também é importante saber que os valores podem alterar ainda mais por motivos de atraso das parcelas ou conforte reajustes com base em índices de inflação como IPCA ou IGP-M.

Esse reajuste pode acontecer porque o banco toma como garantir para evitar a depreciação da dívida ao longo dos anos.

Para ir mais à fundo no cálculo quitação financiamento, trouxemos os exemplos a seguir.

Cálculo SAC

No sistema SAC a amortização é constante, logo, os juros são embutidos sobre as parcelas e não sobre o saldo. Imagine uma dívida de R$ 120 mil divididos em 10 parcelas, com juros de 5% ao mês.

Assim, podemos observar no exemplo abaixo o valor sendo acrescentado em cada parcela. Portanto, a primeira parcela seria de R$ 12 mil e o saldo da dívida R$ 108 mil:

saldo devedor

Fonte: Suno Research

Cálculo Price

Nesse sistema, a divisão é feita sobre a incidência mensal de juros do montante. Imagine um financiamento de R$ 20.000, com juros de 4% ao mês, sendo pago em 8 meses. O valor da parcela seria de R$ 2.970,56

Assim, a primeira parcela carrega conteria R$ 800,00 de juros e R$ 2.170,56 de amortização do capital, sobrando um saldo devedor de R$ 17.829,44.

Veja o exemplo do cálculo utilizando uma planilha:

4 possibilidades para quitar o saldo devedor

Agora que você já sabe o que é saldo devedor e como fazer o cálculo quitação financiamento, provavelmente está buscando como passar financiamento de imóvel ou maneiras de quitar essa dívida antes do prazo.

A dívida de um financiamento pode se estender por muitos e muitos anos. Por isso, com o passar do tempo, vale reavaliar o saldo devedor e tentar amortizar ou quitar o financiamento. Conheça as possibilidades:

1. Empréstimo com garantia de imóvel

Esse tipo de ação consiste em transferir a propriedade do seu bem para o banco até que a dívida seja quitada. Com isso, os credores podem oferecer juros mais baixos e parcelas menores no financiamento, já que se sentem mais seguros com o contrato.

Saiba mais sobre empréstimo com garantia de imóvel clicando no link.

 2. Antecipação por parte de um novo comprador

Você sabia que é possível vender um imóvel financiado e fazer o repasse de financiamento para o novo comprador? Além disso, dá para quitar o saldo devedor abatendo o valor total do imóvel na negociação.

No entanto, é preciso se atentar ao valor da negociação. No caso do repasse, o valor financiado pelo novo comprador deve ser igual ou maior que a dívida para que ela seja quitada.

 3. Usando o saldo do FGTS

Podemos dizer que usar o saldo do FGTS é uma das maneiras mais comuns de amortizar ou quitar o saldo devedor.

Trabalhadores com mais de 3 anos de carteira assinada e que não tenham nenhum imóvel em seu nome podem fazer essa solicitação. Nesse formato o valor é descontado direto do saldo do FGTS e abatido no valor total da dívida.

4. Antecipação por recursos próprios

Se por algum motivo você encontrou recursos para quitar a dívida completa ou parte dela, basta pedir para o banco esse abatimento.

Porém, é preciso ficar atento se as condições e descontos oferecidos nessas situações realmente valem a pena. Observe as movimentações do mercado imobiliário e tente encontrar o melhor momento para quitar o saldo devedor.

Para saber mais sobre como é possível quitar o saldo devedor de financiamento? Confira este vídeo do canal Grupo SP Imóvel que explica em detalhes como funciona este processo. Confira!

Tire suas dúvidas

É melhor diminuir parcelas ou amortizar saldo devedor?

Especialistas costumam aconselhar que a alternativa mais vantajosa seja a redução do prazo do financiamento imobiliário. Isso se deve ao fato de que os juros incidem sobre o saldo devedor, o que significa que, à medida que o período de pagamento se prolonga, o montante total a ser pago aumenta.

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