SAC ou Price: qual a melhor forma de amortizar as parcelas do financiamento em 2026?

Escolher entre SAC e Tabela Price é uma das decisões que mais impacta o custo de um financiamento e, na maioria das vezes, é tomada em minutos, na hora de assinar o contrato. A diferença no valor total pago pode chegar a dezenas de milhares de reais, dependendo do prazo e da taxa.

Este artigo apresenta critérios para tomar essa decisão com clareza: como cada sistema funciona na prática, o que muda no custo total e quando cada um faz mais sentido para o seu perfil financeiro.

Neste conteúdo, você vai encontrar:

• O que é amortização e por que ela muda o custo?
• Como funciona o Sistema de Amortização Constante (SAC)?
  • Simulação: SAC em 180 meses
• Como funciona a Tabela Price?
  • Simulação: Price em 180 meses
• SAC ou Price: o que muda no total pago? (Comparativo)
• Qual o melhor sistema para amortizar antecipadamente?
• SAC ou Price no Minha Casa Minha Vida
• Como simular os dois sistemas antes de assinar?
• Substituir dívida cara usando o imóvel como garantia
• Precisa de Crédito para mudar sua vida?
• Tire suas dúvidas

O que é amortização e por que ela muda o custo da sua dívida?

A amortização é a parcela da prestação que reduz o valor principal da dívida, distinta dos juros cobrados pelo banco. Toda prestação de um financiamento tem dois componentes: amortização, que reduz o saldo devedor, e juros, o custo pelo dinheiro emprestado. Os juros sempre incidem sobre o saldo que ainda resta, então, quanto mais devagar ele diminui, maior tende a ser o custo total.

É aí que a escolha do sistema importa. SAC e Tabela Price dividem esses dois componentes de formas diferentes mês a mês, resultando em trajetórias diferentes de parcela, saldo devedor e custo total. Uma parcela menor no início não significa financiamento mais barato no final.

Como funciona o Sistema de Amortização Constante (SAC)?

No Sistema de Amortização Constante (SAC), o valor amortizado é o mesmo em todas as parcelas. O que muda a cada mês é a parte de juros, que diminui à medida que o saldo devedor cai. Por isso, as prestações começam mais altas e ficam menores ao longo do contrato.

A mecânica é direta: o valor financiado é dividido pelo número de parcelas e esse resultado corresponde à amortização fixa. Os juros incidem sobre o saldo restante, que cai todo mês, levando a juros menores ao longo do tempo.

Quem utiliza o SAC percebe redução mais rápida do saldo devedor já nos primeiros anos, o que torna esse sistema especialmente relevante para quem planeja quitar antes do prazo.

SAC em 180 meses

Você tem um financiamento hipotético de R$ 300.000, com taxa de 10% a.a. (0,797% a.m.) e prazo de 180 meses. Sua amortização mensal fixa é R$ 1.666,67.

Total pago será de aproximadamente R$ 516.000.

Como funciona a Tabela Price?

Na Tabela Price (Sistema Francês de Amortização), a prestação é fixa do primeiro ao último mês. O que muda é a composição interna: no início, a maior parte da parcela é destinada aos juros e uma parte menor reduz o principal. Com o tempo, essa proporção se inverte.

A prestação fixa é calculada para que o saldo chegue a zero na última parcela. Para isso, o saldo diminui mais lentamente nos primeiros anos. Como os juros incidem sobre um saldo maior por mais tempo, o custo total do financiamento tende a ser maior do que no SAC.

A Tabela Price oferece previsibilidade ao orçamento, uma vantagem relevante para quem tem renda estável. Ainda assim, previsibilidade não significa custo menor.

Price em 180 meses

Neste cenário, você tem um financiamento de R$ 300.000, com taxa de 10% a.a. (0,797% a.m.) e prazo de 180 meses. Sua prestação fixa é de R$ 3.225,48.

O total pago será de aproximadamente R$ 580.586. A diferença em relação ao SAC é de R$ 64.586 a mais.

SAC ou Price: o que muda no total pago ao longo do contrato?

No exemplo de R$ 300.000 a 10% a.a. em 180 meses, o SAC resulta em total pago de aproximadamente R$ 516.000 e a Tabela Price em cerca de R$ 580.600. A diferença de R$ 64.000 é relevante, mas não deve ser o único fator de decisão.

Nos contratos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o SAC é o sistema padrão. A Tabela Price é oferecida como alternativa quando a renda do comprador não comporta a primeira parcela do SAC (Banco Central do Brasil, normas do SFH). Em alguns casos, a Price não é uma escolha, mas uma condição de acesso ao crédito.

Leia também | Saldo devedor de financiamento: entenda como quitá-lo o quanto antes

Qual é o melhor sistema para quem quer amortizar antecipadamente?

Para quem planeja fazer aportes extras para reduzir o saldo devedor antes do prazo, o SAC costuma ser mais vantajoso. O motivo é matemático: a amortização constante já reduz o saldo devedor mais rapidamente, e aportes extras sobre um saldo menor tendem a gerar economia maior em juros.

Na Tabela Price, o efeito de amortizar antecipadamente é mais gradual nos primeiros anos, quando a maior parte da parcela ainda corresponde aos juros.

Quem decide amortizar antecipadamente tem duas estratégias:

Reduzir o prazo: mantém o valor da prestação, encurta o contrato e tende a reduzir mais juros no longo prazo.

Reduzir a prestação: mantém o prazo, mas diminui as próximas parcelas, útil para quem precisa de alívio imediato no orçamento.

No SAC, ambas funcionam bem porque o saldo devedor já diminui de forma mais acelerada.

SAC ou Price no Minha Casa Minha Vida: o que muda?

No programa Minha Casa Minha Vida, a Caixa Econômica Federal utiliza como padrão o SAC com atualização pela Taxa Referencial (TR). A Tabela Price é oferecida em algumas faixas, mas as condições variam conforme a faixa de renda e o valor do imóvel.

O subsídio do governo reduz a diferença de custo total entre os dois sistemas, mas não a elimina. Para compradores das faixas 1 e 2, a parcela inicial do SAC pode comprometer mais de 30% da renda familiar.

Nesse cenário, a Caixa pode oferecer a Tabela Price como alternativa viável. Para quem está no MCMV, o caminho mais seguro é simular os dois sistemas no simulador oficial da Caixa Econômica Federal com os dados reais do imóvel e da renda.

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Como simular os dois sistemas antes de assinar o contrato?

Antes de assinar, solicite ao banco a planilha de amortização nos dois sistemas com os dados reais do contrato: valor financiado, taxa nominal, CET (Custo Efetivo Total), prazo e encargos. Compare o total pago em cada um, não apenas a primeira parcela.

Quatro passos práticos:

Reúna os dados do financiamento: valor total, taxa nominal, CET, prazo em meses e valor do imóvel.

Acesse o simulador da Caixa Econômica Federal (contratos SFH) ou o simulador do banco com quem você está negociando.

Simule os dois sistemas com os mesmos dados e compare: parcela inicial, parcela do mês 60 e total pago ao final do contrato.

Avalie: é possível pagar a parcela inicial do SAC sem comprometer mais de 30% da renda? Se sim, o SAC tende a gerar economia maior no longo prazo. Caso contrário, a Tabela Price pode ser uma alternativa viável, especialmente se houver possibilidade de amortização antecipada no futuro.

Quando vale usar o imóvel como garantia para substituir uma dívida cara?

Para quem possui um financiamento com taxas mais altas ou precisa de crédito sem recorrer a modalidades com juros elevados, o empréstimo com garantia de imóvel pode ser uma alternativa com custo menor. No entanto, existe um risco relevante: o imóvel dado em garantia pode ser retomado em caso de inadimplência.

Avaliar essa opção pode fazer sentido em situações específicas:

• Possui dívidas com juros acima de 3% ao mês e busca consolidar o saldo em uma taxa menor;
• Precisa de capital para reforma ou investimento sem recorrer a crédito pessoal mais caro;
• Possui imóvel quitado ou parcialmente quitado e precisa de liquidez sem vender o bem.

O empréstimo com garantia de imóvel da Creditas oferece taxas a partir de 1,09% ao mês + IPCA, prazos de até 240 meses, valores entre R$ 50 mil e R$ 3 milhões e LTV (Loan-to-Value) de até 60% do valor de avaliação do imóvel. O bem fica alienado fiduciariamente durante o contrato, mas permanece com o proprietário enquanto as parcelas estiverem em dia.

Para quem possui vínculo empregatício formal, o crédito consignado privado é outra alternativa: margem consignável de até 35% do salário líquido e taxas geralmente menores que as do crédito pessoal, com desconto direto em folha.

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Tire suas dúvidas

Veja abaixo as respostas para as dúvidas mais comuns sobre SAC e Price.

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