O interesse em fundos imobiliários disparou: no primeiro semestre de 2025, mais de 2,7 milhões de brasileiros já investiam em FIIs, mostrando que essa modalidade está se consolidando como porta de entrada para o mercado financeiro.
Para quem está começando a investir, os Fundos de Investimento Imobiliário são uma alternativa acessível e inteligente. Com entradas a partir de cerca de R$ 100, eles oferecem renda passiva mensal — muitas vezes com isenção de IR — e permitem diversificar sua carteira sem a necessidade de adquirir um imóvel físico.
Neste guia, vamos mostrar, com clareza e dicas práticas, como funcionam os FIIs. Leia o conteúdo completo!
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Para facilitar sua leitura, veja os tópicos abordados nesta matéria:
O que são fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários são investimentos que permitem que você invista em imóveis sem precisar comprar um. Eles reúnem o capital de diversos investidores para comprar imóveis ou títulos imobiliários.
O retorno vem da renda de aluguéis ou valorização desses ativos, com pagamentos mensais de dividendos. Essa é uma forma prática de gerar renda passiva e diversificar seus investimentos.
A maioria das pessoas que tem algum dinheiro aplicado foca em produtos de renda fixa que vão fazer o bolo crescer gradualmente como a caderneta da poupança. Mas existe outra modalidade: a de renda passiva.
Como os FIIs funcionam?
Os FIIs têm gestores que administram o portfólio de imóveis ou títulos. Os rendimentos vêm da distribuição de lucros oriundos dos aluguéis dos imóveis ou dos juros dos títulos imobiliários, como a construção de imóveis.
O valor das cotas pode subir ou descer dependendo do desempenho do fundo. Não é necessário ser proprietário direto dos imóveis, facilitando a diversificação com um capital menor.
As decisões feitas pelo gestor do fundo seguem uma política predefinida. O sucesso ou fracasso dos fundos é o que determina o valor de suas cotas. O resultado compõe o patrimônio, dividido em frações. Quem aplica compra as cotas.
Exemplo prático de como funciona:
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Você investe R$ 1.000 em um fundo imobiliário.
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O fundo paga 10% ao ano de rendimento (dividendos).
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Para calcular o rendimento anual: R$ 1.000 x 10% = R$ 100 de rendimento por ano.
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Esse rendimento é distribuído mensalmente, ou seja, R$ 100 / 12 meses = R$ 8,33 por mês.
Se o fundo tiver um bom desempenho e os aluguéis gerados pelos imóveis aumentarem, o rendimento também pode aumentar, assim como a valorização das cotas.
Vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários contam com alguns traços de renda fixa, como liquidez diária. No entanto, são produtos similares às ações. Por isso, são indicados para investidores com um apetite de risco moderado.
| Vantagens |
Desvantagens |
- Geração de renda passiva mensal com distribuição de dividendos.
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- Volatilidade no valor das cotas, especialmente em períodos de crise econômica.
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- Possibilidade de diversificação de carteira imobiliária (FII de logística, FII residencial).
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- Dependência do desempenho do mercado imobiliário e de inquilinos.
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- Liquidez relativamente alta em comparação com imóveis físicos (venda das cotas na bolsa).
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- Risco de vacância (imóveis desocupados) e inadimplência dos inquilinos.
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- Menor custo de administração e manutenção do que a compra de imóveis físicos.
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- Impossibilidade de controle direto sobre a gestão do imóvel.
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- Acessível a investidores com menor capital, pois é possível comprar cotas a partir de valores baixos.
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- Rendimentos podem ser impactados por mudanças na economia ou taxa de juros.
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Vale dizer que os investidores que escolhem imóveis físicos já conhecem as oscilações, mas elas não são tão claras quanto na listagem do fundo na bolsa. Além disso, tenha em mente que muito do sucesso dos fundos é atrelado à Selic baixa.
Aprenda também sobre: O que é taxa Selic e como ela afeta sua vida
Os diferentes tipos de FIIs
Entre os vários fundos imobiliários, a maioria é dos chamados “fundos de tijolo”, incluindo imóveis corporativos, soins, galpões logísticos, lojas de varejo e por aí vai. O resto se compõe de “fundos de papel”. Confira como funcionam nos próximos tópicos.
Fundos de Tijolo
Os investidores focam diretamente em imóveis físicos, como shoppings, edifícios comerciais e galpões logísticos. O foco está na geração de renda com aluguéis.
Fundos de Papel
Investimentos direcionados a títulos do setor imobiliário, como CRIs, LCIs e outros. O retorno vem do pagamento de juros desses títulos.
Fundos de Fundos
Foco em outros fundos imobiliários, permitindo uma diversificação ainda maior sem a necessidade de gestão direta de imóveis.
Investir em fundos imobiliários ou comprar imóveis?
Comprar imóveis físicos costuma exigir uma soma maior de dinheiro em um mesmo ativo, aumentando seu risco. A liquidez nem sempre é boa, já que os ativos podem ter dificuldades na venda.
Custos como IPTU ou reformas também precisam fazer parte da conta. No entanto, os fundos imobiliários exigem o pagamento das taxas de administração e os investidores não têm direitos sobre os imóveis, mas sobre as cotas.
Ao administrar um imóvel físico, você mesmo é o protagonista do investimento. Por isso, suas decisões e presença são o que contam no final. Em contrapartida, os fundos exigem poucos recursos e diluem os riscos graças à diversificação. A liquidez é mais alta, já que as cotas podem ser vendidas a qualquer momento.
Leia também o artigo Como juntar dinheiro para comprar um imóvel: 7 dicas práticas
Como investir em fundos imobiliários?
Ao escolher o segmento, você pode evitar estratégias ruins dando uma boa analisada no prospecto. No caso dos fundos de papel, é possível verificar o devedor, as garantias e o risco de inadimplência.
Veja um passo a passo simples do processo de investimento em fundos imobiliários:
Passo 1: abra uma conta em uma corretora.
Passo 2: pesquise sobre os FIIs disponíveis no mercado.
Passo 3: escolha o fundo alinhado com seu perfil e objetivos.
Passo 4: compre as cotas através do home broker.
Passo 5: acompanhe os rendimentos e o desempenho do fundo.
Atenção: os fundos imobiliários são uma solução para os investidores que querem um ativo moderado e para os agentes financeiros que precisam de capital para comprar imóveis. É similar às ações de longo prazo.
Há ganhos também um código com letras e números, sendo negociadas na bolsa via home broker. O mecanismo faz com que você invista em imóveis sem precisar desembolsar uma fortuna em somente um ativo. Aqui, não há imobiliárias ou cartórios.
Neste vídeo, do canal Infomoney, entenda o passo a passo completo para começar a investir
Afinal, qual o melhor fundo imobiliário para iniciantes?
Fundos de tijolo e de papel são boas opções para iniciantes. Eles têm bom histórico de rendimento e são mais fáceis de entender. Para quem busca menor risco e maior liquidez, fundos de papel com foco em títulos podem ser uma boa escolha.
Alguns
especialistas recomendam que os investidores apliquem em segmentos diversificados, principalmente porque têm histórico de desempenho consistente.
Abaixo, entenda as perguntas Frequentes
O que é melhor: FII ou imóvel físico?
Imóveis exigem gestão direta e custam mais. FIIs oferecem renda passiva mensal e maior liquidez.
Como declarar FIIs no imposto de renda?
Dividendos de FIIs são isentos, mas lucros na venda de cotas devem ser declarados com 15% de imposto sobre o lucro.
Como escolher um fundo imobiliário para renda passiva
Procure FIIs com bom histórico de dividendos, imóveis de qualidade e alta liquidez. Considere também as taxas de administração e a diversificação dos ativos.
Diferença entre fundos de tijolo e fundos de papel
Fundos de tijolo investem em imóveis físicos, enquanto fundos de papel investem em títulos imobiliários.
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