Qual a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca?

Quando se fala em crédito com garantia de imóvel, dois termos costumam aparecer: hipoteca e alienação fiduciária. Embora ambos sirvam para dar segurança ao credor e permitir acesso a empréstimos com juros menores, os mecanismos por trás de cada modelo são diferentes. Enquanto a hipoteca mantém o imóvel no nome do devedor, a alienação fiduciária transfere temporariamente a propriedade ao credor.

Nos últimos anos, a alienação fiduciária se tornou o padrão do mercado brasileiro por sua agilidade. A hipoteca, porém, ganhou novos instrumentos com o Marco Legal das Garantias, que permite inclusive a execução extrajudicial em certos casos. Entender essas diferenças ajuda quem busca empréstimo com garantia de imóvel a escolher a modalidade mais adequada e evitar surpresas durante a contratação.

Qual a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca?

Hipoteca e alienação fiduciária são duas formas de garantia real usadas em empréstimos e financiamentos com imóveis, mas funcionam de maneira bastante diferente. Na hipoteca, o devedor continua como proprietário legal do imóvel, que permanece registrado em seu nome. Em caso de inadimplência, o credor precisa, em regra, acionar a Justiça para executar a garantia, o que envolve um processo mais lento e burocrático até que o bem seja leiloado para quitação da dívida.

Já na alienação fiduciária, criada pela Lei nº 9.514/1997, o mecanismo é outro. O devedor transfere ao credor a chamada propriedade resolúvel do imóvel, mantendo apenas a posse direta enquanto paga as parcelas. Se houver atraso, a retomada pode ocorrer de forma extrajudicial, com consolidação da propriedade e posterior leilão do bem, sem necessidade de processo judicial, o que torna esse modelo mais ágil e menos oneroso.

Uma mudança recente trouxe novidades também para a hipoteca. O Marco Legal das Garantias passou a permitir a execução extrajudicial, desde que essa condição esteja prevista no contrato e registrada em cartório. Com isso, o procedimento, antes restrito ao Judiciário, pode se tornar mais rápido e eficiente em determinadas situações.

Enquanto a alienação fiduciária se consolidou no Brasil justamente pela sua agilidade, a hipoteca passa por mudanças legais que a aproximam desse nível de eficiência. A escolha entre uma e outra, no entanto, depende dos termos contratuais e da forma como cada garantia é registrada.

Alienação Fiduciária

A alienação fiduciária diminui consideravelmente a carga de juros, uma vez que o consumidor deixa um bem pessoal como garantia do pagamento de parcelas do empréstimo. Isso ocorre porque, embora a dívida fique mais longa, vai ficar muito mais barata pelo baixo índice de juros.

“É um formato que tem funcionado muito no Brasil, há pouca problematização sobre o assunto, pois realmente é uma garantia que funciona, além de ser mais segura que a hipoteca”, diz Nicolas Paiva, advogado especialista em direito imobiliário, sócio do escritório Silveiro Advogados.

Para saber mais sobre essa forma de garantia, consulte nosso guia sobre o que é alienação fiduciária.

Hipoteca

Você provavelmente já deve ter visto em algum filme americano possíveis diálogos de famílias que precisavam se esforçar para “pagar a hipoteca”. Essa linha de crédito se popularizou por lá e também tem o objetivo de colocar o imóvel como garantia para obter juros baixos em empréstimos de longo prazo.

Para saber mais sobre essa forma de garantia, consulte nosso guia sobre o que é hipoteca.

Posso dar o mesmo imóvel como garantia em hipoteca e alienação fiduciária ao mesmo tempo?

Sim, é possível dar o mesmo imóvel como garantia em mais de uma operação de crédito, inclusive combinando hipoteca e alienação fiduciária. Essa possibilidade foi ampliada pelo Marco Legal das Garantias, que trouxe mudanças importantes para o mercado de crédito no Brasil, com o objetivo de facilitar o acesso a financiamentos e tornar o uso de garantias mais eficiente.

Na prática, o que a lei permite é o chamado compartilhamento de garantias. Isso significa que um mesmo imóvel pode ser utilizado para respaldar diferentes dívidas, desde que haja registro adequado no cartório de imóveis e que todos os credores sejam informados da existência das garantias já vinculadas ao bem. Assim, cria-se uma maior flexibilidade para o tomador de crédito, que pode aproveitar melhor o valor do seu patrimônio.

No entanto, existem limites e condições. O somatório das dívidas garantidas não pode ultrapassar determinados critérios, e todas as operações precisam ser devidamente averbadas na matrícula do imóvel. Além disso, o contrato deve deixar claro quais são os direitos e obrigações de cada parte, inclusive a ordem de prioridade entre os credores em caso de inadimplência.

Esse avanço tende a trazer benefícios tanto para consumidores quanto para instituições financeiras. Para os clientes, há mais alternativas para acessar crédito com juros menores. Para os bancos, há maior segurança jurídica e previsibilidade na execução das garantias. Ainda assim, antes de optar por oferecer o mesmo imóvel em diferentes contratos, é fundamental avaliar os riscos e contar com orientação especializada para evitar problemas futuros.

Tire suas dúvidas

Veja abaixo as respostas para as principais dúvidas sobre a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca.

O que é o Marco Legal das Garantias?

O Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711/2023) foi criado para modernizar as regras do uso de bens como garantia em operações de crédito no Brasil. A lei facilita o acesso ao crédito ao permitir, por exemplo, que um mesmo imóvel seja usado em mais de uma operação, desde que os registros sejam feitos corretamente no cartório e respeitados os limites estabelecidos. Além disso, fortalece a atuação dos chamados agentes de garantia, responsáveis por administrar bens oferecidos em operações coletivas, trazendo mais eficiência e segurança ao sistema.

Quais os requisitos legais para que a hipoteca ou alienação fiduciária sejam válidas?

Para terem validade, tanto a hipoteca quanto a alienação fiduciária precisam ser formalizadas e registradas no Cartório de Registro de Imóveis.

No caso da hipoteca, é necessária a lavratura de uma escritura pública em cartório de notas, que depois deve ser registrada na matrícula do imóvel. Já a alienação fiduciária pode ser feita por meio de contrato particular ou escritura pública, mas só tem eficácia jurídica após a averbação no registro do imóvel. Em ambos os casos, sem o registro, a garantia não produz efeitos contra terceiros.

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