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Amortização de financiamento: o que é, como é calculada e como antecipá-la

Processo se refere à redução do valor ou do prazo para quitar um financiamento de imóvel. Entenda nesta matéria!

por Leonardo Cruz

Atualizado em 1 de outubro, 2023

Quer saber como funciona a amortização do financiamento imobiliário? Vamos explicar nesta matéria!

Segundo um estudo da empresa de pesquisa digital MindMiners, financiar um imóvel ainda é o método preferido de 60% dos brasileiros que querem realizar o sonho da casa própria.

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Mas, mesmo tão popularizado, ainda é comum surgir muitas dúvidas sobre o tema, e muita delas estão relacionadas com a amortização de financiamento.

Apesar do nome assustar um pouco quem não entende termos econômicos, amortização nada mais é que o abatimento gradual de uma dívida. Trazendo para o mercado imobiliário, o termo se refere à redução do valor ou do prazo para quitar um financiamento de imóvel.

A questão é que existem diferentes formas de amortizar um financiamento e conhecê-las a fundo vai te ajudar a saber quanto terá que desembolsar nos próximos anos para realizar seu sonho. Para ajudar nessa empreitada, preparamos um guia para você saber tudo sobre:

O que é amortização de financiamento imobiliário?

Você encontrará o termo amortização em todo e qualquer contrato de financiamento imobiliário. Nesses casos, ele se refere a uma parte da prestação que você paga todo mês para reduzir o valor do seu saldo devedor junto à instituição para a qual você solicitou um empréstimo.

No entanto, amortizar não significa apenas pagar essas parcelas mensalmente. E, para você entender melhor, vamos pensar em um exemplo prático.

Quando você pede empréstimo para comprar imóvel, o banco analisa seu perfil de crédito e define quanto você terá que pagar todo mês para abater a dívida total. E caberá a você se organizar financeiramente para que esse déficit seja honrado.

No entanto, mesmo depois que o contrato de financiamento é assinado, você não precisa ficar preso às condições de pagamento estabelecidas nele. Se você tiver qualquer incremento na renda, poderá adiantar os pagamentos.

Dessa forma, você pode optar tanto por desembolsar mais parcelas de uma vez ou pagar prestações com valores maiores para acelerar a quitação da dívida. E esse recurso também recebe o nome de amortização de financiamento imobiliário.

Como funciona a amortização de um financiamento?

Existem duas abordagens comuns utilizadas pelas instituições financeiras: a Tabela SAC e a Tabela PRICE.

Na Tabela SAC, a amortização provoca uma redução gradual no valor das parcelas ao longo do tempo, à medida que os pagamentos são efetuados. Por outro lado, na Tabela PRICE, as parcelas mantêm um valor constante durante toda a duração do financiamento imobiliário.

A amortização não se limita apenas ao pagamento regular das parcelas mensais. Se o devedor tiver recursos extras disponíveis por qualquer motivo, poderá antecipar o pagamento de suas obrigações adiantando parcelas ou reduzindo o saldo devedor.

Entretanto, é importante observar que a decisão de amortizar o financiamento nem sempre é vantajosa e deve ser avaliada caso a caso.

Quando a amortização vale a pena?

A amortização de um financiamento imobiliário pode ser uma escolha acertada em várias situações:

  1. Quando não é possível obter um retorno mais significativo com o dinheiro disponível. Antes de amortizar, é fundamental avaliar se o desconto oferecido pela quitação antecipada supera o potencial ganho que o investimento desse valor poderia proporcionar.
  2. Quando as parcelas do financiamento estão impactando negativamente o orçamento familiar. Nesse cenário, quitar parte da dívida e reduzir os juros pode aliviar as finanças e contribuir para uma melhor gestão financeira.
  3. Se o objetivo é vender o imóvel, amortizar o financiamento pode tornar o processo de venda mais atrativo, já que um imóvel sem dívidas associadas é mais fácil de negociar.
  4. Lembre-se de que a decisão de amortizar um financiamento é pessoal e pode variar de acordo com o perfil de cada indivíduo. Algumas pessoas podem optar por amortizar mesmo quando não é a opção mais vantajosa, simplesmente para se sentirem mais seguras e tranquilas em relação à sua situação financeira.

Vantagens de antecipar a amortização de financiamento

Não importa se você ganhou aumento de salário, recebeu um bônus ou ganhou na loteria. Caso tenha algum dinheiro sobrando no final do mês, vale muito a pena acelerar a amortização por meio da antecipação de parcelas.

Essas são as principais vantagens:

Redução do saldo devedor

A antecipação diminui o valor da sua dívida e aproxima você da quitação do financiamento e do sonho da casa própria.

Diminuição do tempo de pagamento

Quem paga mais, paga mais rápido. Se você conseguir, por exemplo, dobrar a velocidade da amortização pode transformar um financiamento de 20 anos em um de apenas 10.

Abatimento de juros e outros encargos

Antecipar parcelas também permite diminuir a taxa de juros do empréstimo e outros encargos e, consequentemente, economizar bastante dinheiro.

Alívio no orçamento

Se você conseguir antecipar seus pagamentos de forma ordenada, conseguirá se livrar da dívida mais rapidamente e liberar seu orçamento para outros investimentos.

Como é calculada a amortização de financiamento imobiliário?

Quando uma instituição financeira vai calcular a parcela mensal que você deve pagar para quitar seu financiamento, ela segue a seguinte fórmula:

Parcela mensal = Amortização + Juros

O cálculo dessa fórmula pode ser feito de duas formas: Tabela Price e SAC (Sistema de Amortização Constante). As duas modalidades definem um valor de parcela para reduzir seu saldo devedor mês a mês e para que menos juros incidam sobre ele.

No entanto, cada uma delas tem particularidades que influenciam diretamente na rapidez da amortização e, consequentemente, no valor total pago pelo financiamento. Veja abaixo como elas funcionam:

SAC

Na amortização pelo SAC, o valor das parcelas mensais vai sendo reduzido à medida que elas são pagas. Ou seja, você começa pagando mais pelo financiamento, mas termina pagando menos.

Nesse modelo, o valor da amortização será sempre igual. Por outro lado, a cada parcela que você pagar, os juros serão calculados sobre o saldo devedor restante, que irá diminuindo mês a mês.

Tabela Price

Na amortização pela Price, você pagará uma parcela de valor fixo, do primeiro ao último mês de financiamento. O que varia é o valor da amortização e dos juros.

Nesse sistema, o valor amortização aumenta progressivamente, enquanto os juros vão caindo. A diferença aqui é que os juros não são calculados mês a mês e estão embutidos no valor total.

Como amortizar o financiamento imobiliário?

Para realizar a amortização de um financiamento, siga um conjunto de passos simples:

  1. Avalie se a amortização é vantajosa, certificando-se de que não existem alternativas mais rentáveis para o uso do seu dinheiro. Muitos bancos disponibilizam calculadoras de amortização em seus aplicativos de internet banking, permitindo que você insira os dados e descubra o valor do desconto possível.
  2. Entre em contato com o gerente do banco onde você realizou o financiamento, seja por telefone ou visitando pessoalmente a agência.
  3. Verifique se a simulação feita no aplicativo corresponde à realidade e busque oportunidades para obter condições mais favoráveis.
  4. Decida se pretende amortizar o saldo total do financiamento ou apenas o valor das parcelas.
  5. Certifique-se de que poderá cumprir as novas condições do contrato após a amortização.
  6. Efetue o pagamento conforme o novo acordo estabelecido.

Quer saber mais? Veja o vídeo do canal WeBest sobre amortização do financiamento imobiliário.

Diferenças entre os métodos de amortização de financiamento

Mas qual é a melhor tabela de amortização? No nosso post SAC ou Price, você encontra cálculos detalhados sobre cada um dos sistemas, mas também é possível chegar à resposta analisando as diferenças entre os dois métodos.

A principal delas é que as parcelas iniciais do SAC sempre serão mais caras que as do Price. Por outro lado, justamente por cobrar mais no início, a amortização constante acaba reduzindo o saldo devedor de forma mais acelerada.

Outra vantagem do SAC é que os juros tendem a ser menores no final da quitação. Já pelo Price, mesmo com parcelas fixas, a quantidade total de juros costuma ser muito mais alta no geral, principalmente em parcelamentos longos.

Isso faz do SAC o melhor método de amortização? Não, necessariamente.

Mesmo sendo mais caro, a tabela Price tem parcelas fixas e isso é bastante prático para traçar um planejamento financeiro. E, embora mais barato no final, as parcelas iniciais no SAC podem ser bem salgadas.

Nesse sentido, vale lembrar que nem sempre você poderá escolher. A maioria dos bancos não aprova financiamentos com parcelas mensais que comprometam de 30% da renda familiar e muitas vezes as prestações iniciais do SAC ultrapassam esse percentual.

Tire suas dúvidas

O que é melhor antecipar parcelas ou amortizar saldo devedor?

Antecipar parcelas diminui os valores mensais, mantendo o prazo original do contrato. Reduzir o saldo devedor encurta o período de financiamento, mantendo as parcelas mensais.

Por exemplo, se você deve R$150.000,00 em 20 parcelas mensais de R$7.500,00 e recebe R$7.500,00 extras, ao optar pela redução do saldo devedor, sua dívida cai para R$142.500,00, com 19 parcelas de R$7.500,00.

Por outro lado, se preferir reduzir o valor das parcelas, os R$7.500,00 extras afetarão as parcelas. Assim, em vez de reduzir o número de parcelas, você manteria 20 parcelas, mas cada uma seria de R$7.125,00.

A segunda alternativa é adequada quando as finanças estão apertadas e você precisa de alívio no orçamento mensal.

Como usar o FGTS na amortização?

Para utilizar o FGTS para realizar a amortização de um financiamento, o trabalhador deve seguir algumas etapas específicas. Primeiramente, é necessário fazer a solicitação pessoalmente em uma agência da Caixa Econômica Federal, onde deverá declarar o motivo da utilização e apresentar a documentação necessária para efetuar o saque do fundo.

No caso de financiamentos imobiliários realizados pela Caixa, há também a opção de fazer a amortização diretamente através do aplicativo Caixa Habitação.

É importante salientar que essa solicitação de uso do FGTS para amortização pode ser realizada a cada dois anos, e é fundamental estar ciente das regras específicas de cada instituição financeira. Por exemplo, alguns bancos podem limitar a quitação da dívida a apenas 80% do valor total usando o saldo do FGTS.

Em resumo, a amortização de um financiamento pode ser vantajosa em diversas situações, especialmente considerando o longo período de pagamento da dívida. Ao reduzir parte do montante, você se protege contra possíveis dificuldades financeiras futuras que podem levar à inadimplência. Lembre-se sempre de escolher o método de amortização mais adequado às suas finanças pessoais e tomar decisões alinhadas com o seu orçamento familiar.

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