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Crédito e empréstimo

Refinanciamento de imóvel: como funciona essa modalidade?

Entenda o que é o refinanciamento de imóvel e como funciona o crédito que oferece juros mais baixos e condições facilitadas de pagamento
Escrito por Flávia Marques em 18.05.2018 | Atualizado em 09.04.2020
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No Brasil, há um interesse cada vez maior em conhecer o refinanciamento de imóvel e como funciona essa oferta de crédito. Dois fatores ajudam a explicar essa situação: o primeiro é que cerca de 40% da população têm dívidas em atraso e a maioria enfrenta problemas financeiros, segundo estimativas do SPC Brasil. Como consequência, o acesso a empréstimos de qualidade ainda é um obstáculo para muitos. 

Por outro lado, o segundo ponto é que dois terços dos brasileiros possuem casa própria, de acordo com o IBGE. E o que uma informação tem a ver com a outra? É que, ao contratar um refinanciamento de imóvel, o consumidor pode utilizar a sua propriedade para conseguir crédito com taxas menores e maior prazo para pagamento. Além de quitar dívidas, o dinheiro pode ser útil para aqueles que desejam empreender, estudar ou viabilizar outra conquista. 

Refinanciamento de imóvel: como funciona? 

O refinanciamento de imóvel também é conhecido como empréstimo com garantia de imóvel. Para contratar, o consumidor precisa entrar em contato com a instituição financeira que oferece esta modalidade. Hoje, além dos bancos tradicionais, bancos digitais e fintechs também fazem esse tipo de operação.

Para começar, o solicitante oferece o seu imóvel como garantia de pagamento para a instituição financeira. Na operação, a propriedade não precisa estar quitada.

O bem fica alienado ao banco ou fintech até o pagamento da última parcela do empréstimo. Neste período, o proprietário pode continuar usando o imóvel normalmente. Em operações deste tipo, o risco de inadimplência diminui e, por isso, os juros também ficam menores. Com mais segurança de pagamento, as instituições financeiras normalmente conseguem oferecer maiores prazos para quitar o empréstimo e valores de crédito mais altos.

Quem pode contratar?

Para fazer um refinanciamento de imóvel, quitado ou não, o cliente precisa ter a propriedade em seu nome e ser maior de idade. 

No caso daqueles que pretendem negociar com um imóvel que ainda não foi quitado, a operação funciona da seguinte maneira: se o contratante tem uma propriedade que vale 400 000 reais e já pagou 360 000 por ele, ainda faltam 40 000 reais para que o bem esteja quitado. 

Vamos supor que este cliente precisa de um empréstimo de 30 000 reais. Nesta situação, a instituição financeira precisa liberar 70 000, ou seja, a soma do valor restante para a quitação do imóvel mais o montante que o cliente precisa como empréstimo. 

Assim, o imóvel fica quitado pela instituição financeira e continua como garantia da operação de crédito. Os 30 000 reais, então, podem ser utilizados como o contratante preferir.

Em geral, o refinanciamento de imóvel é solicitado por quem busca recursos para quitar suas dívidas, investir em educação, fazer uma compra importante ou abrir o próprio negócio. 

Como fazer um refinanciamento de imóvel? 

Depois de entrar em contato com uma empresa especializada para refinanciar o imóvel, é o momento de fazer uma simulação. Assim, o cliente pode verificar as opções de parcelamento do empréstimo e entender se elas realmente se adaptam às suas condições financeiras. 

Esta avaliação é muito importante, pois evita que o consumidor fique superendividado e perca o controle das finanças mais uma vez. 

Na Creditas, por exemplo, o cliente precisa informar alguns dados pessoais, como nome, e-mail, idade, endereço do imóvel e seu valor. Com essas informações, é possível calcular o prazo máximo de pagamento e informar ao solicitante todas as opções de parcelamento disponíveis. 

Os processos podem variar de uma instituição financeira para outra mas, de modo geral, o consumidor precisa apresentar uma série de documentos pessoais e da casa ou apartamento para prosseguir com a análise de crédito, outra etapa do refinanciamento de imóvel. Veja quais são, a seguir: 

Documentação para avaliação do imóvel 

  • Matrícula do imóvel; 
  • Capa, carnê ou certidão cadastrais do IPTU, informando a área do imóvel e do terreno; 
  • Habite-se e CND de INSS, para os casos em que a construção não está averbada na matrícula.

Documentação para análise jurídica para proponente, cônjuge e proprietário do imóvel 

  • Certidão negativa de tributos municipais, oferecida pela prefeitura de onde o imóvel está localizado - CND de IPTU;
  • Matrícula atualizada do imóvel com certidão negativa de ônus reais e pessoais reipersecutórios; 
  • Declaração de quitação condominial com reconhecimento de firma - CND de condomínio;
  • Ata da assembleia de eleição do síndico ou contrato de prestação de serviço entre a administradora de condomínios e o condomínio;
  • RG e CPF do proponente e do cônjuge; 
  • Comprovante de dados bancários para o pagamento da operação - cópia do cheque, cartão da conta ou extrato; 
  • Comprovante de residência (água, luz, telefone ou gás) - emitido nos últimos 90 dias; 
  • Comprovante de estado civil;
  • Certidão de nascimento, para solteiros, ou certidão de casamento e escritura de pacto. 

Quais são as vantagens do refinanciamento imobiliário?

Depois de conhecer mais sobre o refinanciamento de imóvel e como funciona o crédito, fica mais fácil compreender os benefícios desta modalidade:

1 - Possibilidade de usar um bem não quitado

Uma das grandes vantagens do refinanciamento de imóvel é a possibilidade de levantar recursos financeiros utilizando um bem mesmo antes da sua quitação. 

Isso porque, como já mencionamos, a instituição financeira disponibiliza o dinheiro solicitado para que a propriedade seja paga e financiada novamente, para que o contratante utilize a diferença da forma que desejar. Com o valor em mãos, é possível atender a diferentes necessidades sem comprometer demais o orçamento com o pagamento da mensalidade.

2 - Não é preciso desocupar o imóvel 

Outro benefício deste tipo de empréstimo é que apesar de o próprio bem ser a garantia da operação, o cliente não precisa se desfazer ou desocupar o imóvel enquanto paga as parcelas do crédito.

3 - Prazos longos e juros baixos

Além disso, o refinanciamento de imóvel é considerado uma das linhas de crédito mais saudáveis do mercado, pois disponibiliza taxas mais baixas e longos prazos para pagamento. Dessa forma, o consumidor pode fazer parcelas que realmente caibam no orçamento para não cair no superendividamento novamente.  

Para efeitos de comparação, a taxa mais baixa do mercado, praticada pela Creditas, é de 0,89% ao mês mais o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) - indicador que mede a inflação oficial do Brasil. Isso resulta em 12,68% ao ano. Em relação a outras modalidades de empréstimo, esse indicador é muito mais baixo. 

Veja o valor médio das principais taxas de juros, segundo dados divulgados pelo Banco Central no início de 2020: 

Modalidade de crédito  Taxa de juros (ao ano)
Rotativo do cartão de crédito  300,3%
Parcelamento do cartão de crédito 175,2%
Cheque especial 318,7%
Crédito pessoal 119,5%
Crédito consignado  22,5%
Empréstimo com garantia de veículo (Creditas) 42,9%
Empréstimo com garantia de imóvel (Creditas) 14,82%

4 - Valores altos para empréstimo 

De acordo com a determinação do Banco Central, descrita no Art. 2° da Resolução n° 4 271, o montante solicitado como empréstimo no refinanciamento de imóvel pode chegar a 60% do valor da avaliação do imóvel oferecido em garantia. Por isso, o valor máximo que o cliente poderá solicitar é diretamente relacionado ao valor do bem. 

O valor mínimo, por sua vez, costuma variar entre as instituições financeiras. Na Creditas, os empréstimos com garantia de imóvel operam com valores a partir de 30 000 reais e vão até 3 milhões.  

O refinanciamento de imóvel é sempre a melhor opção? 

Depois de comparar as taxas de juros praticadas no refinanciamento de imóvel em relação a outras modalidades de crédito mais populares, é possível entender por que o empréstimo com garantia é considerado uma das modalidades de crédito mais saudáveis do mercado. 

Por outro lado, como está atrelado a um processo bem específico e oferece quantias altas - que, como já mencionamos, podem chegar a 60% do valor do bem -, a operação requer um tempo mais longo para preparar a documentação e pode não atender às necessidades de consumidores que precisam levantar o recurso com urgência.

Em situações assim, outras modalidades de empréstimo com garantia podem ser mais interessantes: o refinanciamento de veículo, por exemplo, permite que o contratante use o seu automóvel - que também não precisa estar quitado - como garantia de pagamento e também tenha acesso a juros baixos, que giram em torno de 42% ao ano. 

Outra opção saudável é o empréstimo consignado, em que o valor das parcelas é descontado diretamente da folha de pagamento do contratante. Nesta operação, é preciso que o consumidor trabalhe em uma empresa conveniada a uma instituição financeira - banco ou fintech - que ofereça o consignado. Para funcionários de empresas privadas, a taxa média de juros desta modalidade é de 35% ao ano, segundo o Banco Central. 

Refinanciamento de imóvel, empréstimo com garantia de imóvel ou home equity?

Apesar de oferecer condições mais favoráveis aos que precisam de dinheiro emprestado, o refinanciamento de imóvel, assim como outros tipos de empréstimo com garantia, ainda não é muito conhecido entre os brasileiros. 

Em algumas instituições financeiras, esta modalidade também recebe outros nomes: empréstimo com garantia de imóvel e home equity são os mais comuns. 

Para as empresas que emprestam dinheiro desta maneira, o importante é que o bem colocado como garantia para a operação tenha liquidez, ou seja, possa ser convertido o mais rápido possível em dinheiro para a cobertura do compromisso em casos de inadimplência. 

Então, é importante reforçar: para não correr riscos e ter uma experiência positiva com esse tipo de empréstimo, é muito importante que o consumidor faça uma avaliação cuidadosa antes de fechar negócio e lembre-se de que o valor das parcelas precisa caber no orçamento e possa ser pago sem grandes dificuldades. Fazer um planejamento financeiro é fundamental para ter sucesso neste sentido. 

Se mesmo assim surgir algum imprevisto após a contratação e não conseguir pagar as parcelas em dia, a recomendação é que o cliente volte a entrar em contato com a instituição financeira responsável pelo refinanciamento e tente negociar novas condições e prazos. 

Agora que você já sabe como funciona o refinanciamento de imóvel, que tal contar para a gente qual vantagem desta modalidade você achou mais interessante? Use o campo de comentários para dizer como este tipo de crédito poderia te ajudar.

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Flávia Marques

Escrito por Flávia Marques

Repórter do Portal Exponencial, jornalista e curiosa. Gosta de observar, absorver e, diariamente, dividir o que aprende escrevendo.

Comentários [1]

Os comentários são de responsabilidade exclusiva de seus autores e não representam a opinião deste site.

João
João
disse:
Parabéns pelo post.
20.06.2018
às 14:01
Revista Creditas
Revista Creditas
disse:
Obrigado, João!
21.06.2018
às 14:45

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