ITBI: o que é, como calcular e quando você pode pagar menos

O ITBI é o imposto municipal que incide quando um imóvel muda de dono por compra e venda, e quem paga, em regra, é o comprador. O valor varia conforme o município, o tipo de transação e a base de cálculo adotada pela prefeitura.

Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em 2022, reforçou que a base de cálculo deve refletir o valor da transação, e não um valor previamente arbitrado pelo município sem possibilidade de contestação. Isso abriu espaço para questionar cobranças indevidas em alguns casos.

Neste artigo, você entende como o ITBI é calculado, quando pode haver isenção e como incluir esse custo no planejamento da compra.

Neste guia, você vai encontrar:

• O que é o ITBI e quem é obrigado a pagar?
• Como calcular o ITBI de um imóvel? (Passo a passo)
• Como o ITBI é calculado no financiamento bancário?
  • O que acontece se atrasar o pagamento?
• Quem tem direito à isenção de ITBI no primeiro imóvel?
  • Outras hipóteses de isenção de ITBI
• Quem tem direito a 50% de desconto no ITBI?
• Como acionar a isenção na prática?
• Qual é o custo total de comprar um imóvel?
• Precisa de crédito para realizar seus objetivos?
• Tire suas dúvidas

O que é o ITBI e quem é obrigado a pagar

O ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelo município quando há transferência de propriedade de um imóvel entre pessoas físicas ou jurídicas mediante pagamento. Quem paga é o comprador, salvo se houver acordo diferente previsto em contrato.

A competência para cobrar o ITBI está no art. 156, inciso II, da Constituição Federal de 1988. Como se trata de um imposto municipal, cada prefeitura define alíquota, base de cálculo e regras específicas nos limites legais. Por isso, o valor pode variar entre cidades, mesmo para imóveis de preço semelhante.

O ITBI não se confunde com o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). O ITBI incide sobre transmissões onerosas, como compra e venda. O ITCMD incide sobre transmissões gratuitas, como herança ou doação, sendo cobrado pelo estado.

Como calcular o ITBI de um imóvel?

Para calcular o ITBI, o caminho costuma seguir três etapas:

1. Verificar a alíquota do município
   Cada cidade define a própria alíquota, geralmente entre 2% e 4%.
2. Identificar a base de cálculo
   Em muitos casos, a prefeitura utiliza um valor de referência (valor venal ou valor de mercado estimado). Esse dado pode ser consultado no carnê do IPTU ou em sistemas da prefeitura.
3. Calcular o imposto
   Multiplique a base de cálculo pela alíquota:

Valor do ITBI = valor do imóvel × alíquota

Você pode consultar essas informações diretamente no site da prefeitura do município onde o imóvel está localizado.

Depois disso:

• A guia de pagamento é emitida pela prefeitura ou pelo cartório durante o processo;
• O pagamento deve ser feito antes do registro do imóvel.

Como o ITBI é calculado no financiamento bancário?

Quando a compra envolve financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o ITBI pode ter tratamento diferenciado conforme a legislação municipal, inclusive com incidência reduzida sobre parte da operação. Não há regra única no Brasil, e o imposto pode ser calculado sobre o valor total do imóvel ou sobre critérios definidos pela prefeitura .

Exemplo: em municípios que aplicam redução de base de cálculo em operações pelo SFH, o ITBI pode cair de R$ 15.000 para R$ 3.000, reduzindo o custo inicial da transação. 

Antes de considerar esse cenário, vale confirmar com o banco e com a prefeitura se a operação se enquadra nas regras aplicáveis.

Saiba mais | SFI e SFH: aprenda o que são antes de financiar um imóvel

O que acontece se atrasar o pagamento?

Se o prazo vencer, normalmente não é possível pagar a mesma guia. Nesse caso, será necessário emitir uma nova junto à prefeitura, possivelmente com atualização de valores ou encargos.

Confira | Como pagar IPTU atrasado?

Quem tem direito à isenção de ITBI no primeiro imóvel?

A isenção de ITBI no primeiro imóvel não é automática em todo o Brasil. Ela depende de lei municipal específica. A Constituição autoriza a concessão, mas não obriga os municípios a adotá-la.

Os critérios mais comuns incluem:

• Valor máximo do imóvel em limites definidos pela prefeitura;
• Destinação residencial do bem;
• Ausência de outro imóvel em nome do comprador;
• Cadastro ativo no município.

Como as regras variam, é importante consultar a prefeitura ou a secretaria de fazenda local antes de considerar esse benefício.

Outras hipóteses de isenção de ITBI

Além do primeiro imóvel, alguns municípios preveem isenção ou redução em situações específicas:

Imóveis do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV)

Pode haver isenção total ou alíquota reduzida, conforme regras locais.

Transmissão para entidades sem fins lucrativos

Associações, fundações e organizações religiosas podem ter isenção, desde que o imóvel seja utilizado para suas atividades.

Integralização de capital social

A Constituição prevê imunidade quando o imóvel é transferido para compor capital de empresa, exceto se a atividade principal for compra, venda ou locação de imóveis.

Cada caso exige verificação na legislação municipal.

Leia também | Como funciona o financiamento imobiliário?

Quem tem direito a 50% de desconto no ITBI?

Alguns municípios oferecem desconto parcial no ITBI, geralmente vinculado à aquisição do primeiro imóvel residencial. Esse benefício não é uma regra nacional e depende da legislação local, o que significa que pode existir em uma cidade e não em outra.

Na prática, as prefeituras costumam exigir que o imóvel seja destinado à moradia do comprador, que ele não possua outro imóvel registrado em seu nome e que o valor da propriedade esteja dentro de um limite definido pelo município.

Como cada cidade estabelece seus próprios critérios, o mais seguro é consultar a prefeitura antes de considerar esse desconto no planejamento financeiro da compra.

Como acionar a isenção na prática?

O pedido de isenção deve ser feito antes da emissão da guia de pagamento do ITBI. Após o pagamento, não há garantia de restituição automática, mesmo que o comprador tenha direito ao benefício.

Em geral, o processo envolve um requerimento formal junto à prefeitura, acompanhado de documentos que comprovem o enquadramento nas regras locais. Entre os mais comuns estão a declaração de que o comprador não possui outro imóvel e certidões emitidas pelo cartório de registro de imóveis.

A lista exata de documentos pode variar de município para município, por isso é importante verificar previamente as exigências para evitar atrasos no processo de compra.

Qual é o custo total de comprar um imóvel?

O ITBI é apenas uma parte do custo de aquisição de um imóvel. Além dele, existem outras despesas obrigatórias que precisam entrar no planejamento, especialmente aquelas relacionadas ao processo de formalização da compra.

Entre os principais custos estão:

• ITBI, geralmente entre 2% e 4% do valor do imóvel;
• Escritura pública, conforme tabela do cartório de notas;
• Registro do imóvel, conforme tabela do cartório de registro;
• Honorários, quando há assessoria jurídica ou imobiliária.

Quando somados, esses valores costumam representar entre 4% e 6% do preço do imóvel, além do valor negociado na compra.

Para quem já possui um imóvel quitado, pode existir a possibilidade de utilizá-lo como garantia para acessar crédito em condições diferentes das de um empréstimo pessoal. Essa alternativa pode ser considerada em estratégias de reorganização financeira, dependendo do contexto de cada comprador.

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