SAC ou Price no financiamento de imóvel: qual escolher?

Neste conteúdo, você vai encontrar:

• O que é amortização e por que ela muda o custo do meu financiamento de imóvel?
• Como funciona o SAC no financiamento de imóvel?
• Como funciona a Tabela Price no financiamento de imóvel?
• SAC ou Price no financiamento de imóvel: o que muda no total pago?
• Já financiei meu imóvel pelo SAC ou pelo Price. Ainda dá para pagar menos sem trocar de banco?
• É possível e vale a pena amortizar antecipadamente na Tabela Price?
• Posso mudar meu financiamento de Price para SAC (ou o contrário)?
• SAC ou Price no Minha Casa Minha Vida: o que muda?
• Como simular os dois sistemas antes de assinar o contrato?
• Quando o crédito com garantia de imóvel pode ser usado para substituir outra dívida?
• Refinanciar o imóvel é a mesma coisa que pedir um novo financiamento?
• Perguntas frequentes

Em geral, o SAC custa menos juros no total ao longo do contrato, mas exige uma parcela inicial mais alta. A Tabela Price entrega uma parcela inicial mais baixa e estável, mas o custo total de juros costuma ser maior.

A seguir, veja como cada sistema funciona na prática, uma comparação com números de exemplo, e quando pode fazer sentido revisar as condições de um financiamento que você já tem, sem precisar trocar de banco.

O que é amortização e por que ela muda o custo do meu financiamento de imóvel?

Amortização é a parte da parcela que paga o valor que você pegou emprestado, sem contar os juros. No financiamento de imóvel, o sistema de amortização escolhido no contrato, SAC ou Tabela Price, muda o tamanho de cada parcela ao longo do tempo e o total de juros que você paga até quitar a dívida.

Como funciona o SAC no financiamento de imóvel?

No SAC (Sistema de Amortização Constante), a parcela do financiamento de imóvel diminui mês a mês. Isso acontece porque o valor amortizado é sempre o mesmo em todas as parcelas, e os juros, calculados sobre o saldo devedor, ficam menores conforme a dívida vai sendo paga.

Na prática, isso significa que as primeiras parcelas do SAC são as mais caras do contrato, e elas vão ficando mais baratas a cada mês até o fim do financiamento. É o sistema padrão de boa parte dos financiamentos imobiliários no Brasil, incluindo o Sistema Financeiro de Habitação.

Como funciona a Tabela Price no financiamento de imóvel?

Na Tabela Price (também chamada de Sistema Francês de Amortização), a parcela do financiamento de imóvel é fixa do início ao fim do contrato, variando apenas por índices contratuais como a TR, quando previstos. Isso acontece porque o valor da parcela é calculado para ficar igual todo mês, mudando apenas a proporção interna entre juros e amortização.

Nos primeiros anos de um contrato pela Tabela Price, a maior parte de cada parcela paga juros, e uma fatia menor amortiza o valor emprestado. Ao longo do contrato, a participação da amortização aumenta, enquanto a dos juros diminui.

SAC ou Price no financiamento de imóvel: o que muda no total pago?

A diferença central é esta:

• O SAC costuma custar menos no total de juros pagos, mas exige uma parcela inicial mais alta.
• A Tabela Price entrega uma parcela inicial mais baixa e estável, mas o total de juros pago ao fim do contrato costuma ser maior.

Veja como isso se traduz na prática usando as condições do financiamento de imóvel Creditas, a partir de 4% ao ano + remuneração da poupança. Como a poupança é atualizada mensalmente, essa parte da taxa varia mês a mês, e o custo total do financiamento acompanha essa variação ao longo do contrato.

Simulação para R$ 300.000 em 360 meses, com a taxa do financiamento de imóvel Creditas a partir de 3,45% ao ano mais poupança:

Nota de método: simulação para um financiamento de R$ 300.000, prazo de 360 meses (30 anos), com a taxa do financiamento de imóvel Creditas, a partir de 3,45% ao ano mais a remuneração da poupança. A poupança rendeu 0,67% até o momento em 2026 (regra de 0,5% ao mês mais TR de 0,17%, segundo rendimento da poupança hoje, o que resulta numa taxa nominal ilustrativa de 11,49% ao ano (0,9575% ao mês), sem os custos adicionais do financiamento (seguro, tarifas). 

Referência de cálculo em setembro de 2026. Como a remuneração da poupança varia mês a mês, a taxa final do seu financiamento muda de acordo com a data da contratação. Use um simulador com as condições atuais da proposta para comparar os valores antes de decidir.

Veja a evolução da poupança mês a mês: Qual o Rendimento da Poupança hoje?

Já financiei meu imóvel pelo SAC ou pelo Price. Ainda dá para pagar menos sem trocar de banco?

Sim, existem formas de revisar um financiamento em andamento sem necessariamente contratar um novo financiamento. Amortizações extras, portabilidade de crédito e o uso do imóvel já financiado como garantia para substituir dívidas mais caras são caminhos possíveis, e cada um funciona de um jeito diferente. 

Um deles, usar o imóvel já financiado como garantia para trocar uma dívida cara por uma taxa menor, como o crédito com garantia de imóvel, vale mais a pena quando você já tem outra dívida com custo mais alto do que o próprio financiamento.

É possível e vale a pena amortizar antecipadamente na Tabela Price?

Sim, dá para amortizar antecipadamente tanto no SAC quanto na Tabela Price, mas o efeito prático depende do saldo devedor, da taxa, do momento do contrato e da escolha entre reduzir prazo ou parcela. Em geral, no SAC, a amortização extra tende a reduzir principalmente o prazo do contrato, já que o saldo devedor já cai mais rápido por natureza. Na Tabela Price, como o saldo devedor cai mais devagar no início, uma amortização extra tende a ter um impacto proporcionalmente maior na redução dos juros futuros, porque elimina parte do saldo que ainda geraria juros altos nos primeiros anos.

Na hora de amortizar, você pode escolher entre reduzir o valor da parcela ou reduzir o prazo do contrato. Reduzir o prazo tende a gerar mais economia de juros no total nessas condições, mas reduzir a parcela alivia o orçamento mês a mês.

Confira depois | Amortização de empréstimos: o que é, como funciona e como reduzir juros?

Posso mudar meu financiamento de Price para SAC (ou o contrário)?

Não é possível converter o sistema de amortização já contratado sem renegociar diretamente com o banco, e a maioria dos contratos não permite essa troca. Na Tabela Price, amortizações extras reduzem antecipadamente o saldo devedor e, consequentemente, os juros futuros, mas não alteram o sistema de amortização contratado. Se a intenção é sair de um sistema para outro de fato, o caminho é uma portabilidade de crédito ou um refinanciamento, negociado como uma operação nova.

SAC ou Price no Minha Casa Minha Vida: o que muda?

No Minha Casa Minha Vida, o sistema de amortização segue a mesma lógica do SAC e da Tabela Price em qualquer outro financiamento imobiliário. As regras de amortização continuam seguindo a lógica de cada sistema, enquanto taxa, subsídio e demais condições do programa influenciam o custo final.

Como simular os dois sistemas antes de assinar o contrato?

A forma mais confiável de comparar SAC e Price antes de assinar é simular os dois com o valor exato do seu imóvel, o prazo desejado e a taxa oferecida pelo banco, porque o resultado muda conforme esses três números mudam. Uma simulação por sistema mostra o valor da primeira e da última parcela, e o total de juros pago em cada opção.

Como referência, uma simulação de R$ 300.000 em 360 meses, com a taxa do financiamento de imóvel Creditas a partir 4% ao ano mais poupança (calculada em 15/09/2026), mostra o SAC começando em R$ 3.705,83 e terminando em R$ 841,31, contra uma parcela fixa de R$ 2.968,59 na Price. Para o valor real do seu financiamento, use um simulador com os dados do seu contrato antes de decidir entre os dois sistemas. 

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Quando o crédito com garantia de imóvel pode ser usado para substituir outra dívida?

O crédito com garantia de imóvel (home equity) usa o próprio imóvel como garantia para tomar um novo crédito, geralmente para substituir dívidas mais caras, como cartão de crédito ou empréstimo pessoal. Uma possibilidade é avaliar a substituição quando existe uma dívida com CET mais elevado. Para saber se a troca reduz o custo, é necessário comparar CET, prazo, total pago e parcela das duas operações.

A Creditas trabalha com taxas de Home Equity a partir de 1,09% ao mês mais IPCA, para imóveis a partir de R$ 150 mil, com valores de crédito entre R$ 50 mil e R$ 3 milhões, prazo de até 240 meses e liberação de até 60% do valor do imóvel dado em garantia (LTV). Para comparar com outras modalidades, como cartão de crédito ou empréstimo pessoal, considere o CET das propostas, e não apenas a taxa anunciada.

Dar o imóvel em garantia tem risco real de perda em caso de inadimplência prolongada, mas a execução segue um processo formal, com prazos definidos em lei, e não acontece por um atraso pontual.

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Refinanciar o imóvel é a mesma coisa que pedir um novo financiamento?

Não. O financiamento imobiliário é o crédito usado para comprar um imóvel, com o próprio bem financiado como garantia. O refinanciamento (ou crédito com garantia de imóvel) usa um imóvel que você já financiou ou já quitou como garantia para pegar um novo crédito, com outra finalidade, geralmente para quitar dívidas mais caras ou levantar capital.

Perguntas frequentes

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